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XX上半年深圳房地产综合运行指数报告 　　XX年深圳房地产统计分析报告【内容摘要】　　第一部分：土地市场　　随着深圳新增土地资源的紧缺，城市更新用地在深圳的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色，XX年深圳楼市的火爆和亢奋，吸引社会各路资金齐聚深圳，从二三级市场蔓延到一级土地市场，XX年有限的土地出让，频频引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价频创历史新高，位于宝安尖岗山的A122-0345宗地，楼面地价直逼8万元/平方米，成为近年来深圳楼市的地王新贵。根据深圳房地产信息网的监测，XX年深圳共成交18块土地，其中4块居住用地，10块商业用地，3块商业服务业设施用地，1块商业性办公用地。XX年共计用地面积平方米，同比减少%，建筑面积平方米，同比减少%，成交金额万元，同比减少%，楼面地价上涨%，为19132元/平方米。　　1　　点评：　　XX年是深圳楼市异常火爆和异常亢奋的一年，成交量创下　　XX年金融危机以来的新高，成交均价大幅创历史新高，二级市场的火爆渗透到土地市场，XX年可供出让的新增土地十分有限，进而引发全国各地的房地产企业来深圳分争市场蛋糕，有限的几块出让　　土地，纷纷成为深圳乃至全国土地市场的地王。　　有限的土地出让远远不能够满足深圳高速发展的房地产市场，XX年深圳仅出让4块居住用地，能够为市场带来的有效供给仅为30万平方米，这样的供给量对深圳的住宅市场贡献甚微，近年来深圳大幅加大城市更新的力度，深圳楼市主要依赖于旧改项目，有效缓解了新增土地供应的不足。XX年深圳仅定向转让1块商业性办公用地，写字楼市场无有效供给，由于XX年商业性办公用地出让体量很大，有效供给达100万平方米，因此，XX年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。　　附一：XX年成交地块分布情况　　2　　第二部分：住宅市场　　一新房市场　　1、XX年新房供应分析　　XX年，是深圳楼市量价大放异彩的一年，成交量同比增加%，成交均价同比猛涨%。楼市的火爆，始于政策面和资金面的宽松，XX年央行“930”新政放开首套房认定标准，“认贷不认房”新规是引爆深圳楼市活跃度的导火索，XX年“330”新政二手房营业税免征年限五改二，是楼市持续走向火爆的催化剂，央行XX年的5次降息，成为了推动深圳楼市量价上行的加速器。总而言之，XX年深圳楼市在政策宽松、资金面宽松的大背景下，遏制和压抑了多年的需求全部被激活，最终，深圳楼市以666万平方米/66450套的成交量向市场交出了一份十分靓丽的答卷，成交均价同样惊人，全年均价33426元/平方米，同比近40%的价格涨幅，在反映深圳楼市火爆的同时，也让市场焦虑和恐慌，多少透漏出深圳楼市过度炒作的意味。市场交易的活跃、成交量的大幅攀升，全面激发了开发商的做多热情，根据深圳房地产信息网的监测，XX年深圳住宅预售面积平方米，同比增加%，预售套数63770套，同比增加%。预售的项目呈两极分化态势，其一是以普通刚需置业者为主的普通住宅，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主，价格相对较低；其二是以高收入人群为主的高端豪宅，户型供给以4房及以上的大户型为主，价格高企。　　2、XX年新房成交分析　　XX年是深圳楼市量价持续大幅攀升的一年，330新政营业税5改2、公积金购房首付降低、央行5次降息，多重调控政策的不断松绑，是XX年深圳楼市大幅走暖、甚至走向“疯狂”的加速剂和催化剂。XX年全年深圳楼市供求两旺、成交活跃、房价持续跳跃式上涨，并以大幅翘尾的方式凌厉收官，给市场留下了进一步的遐想空间，量价的疯狂也让市场陷入了莫名的恐慌之中。　　3　　　　成交均价分析　　调控新政松绑、刚需集中入市、多重利好楼市集结，集“天时、地利”于一体的XX深圳楼市，爆发出十分强大的购买力，购买力是房价大幅飚升的奠基石，XX年深圳的新房成交均价节节攀升、强势翘尾，创出令人惊叹的历史新高和涨幅。根据深圳房地产信息网的监测，XX年深圳新房住宅的成交均价为33426元/平方米，较XX年飙涨%。市场需求强大、供应相对紧缺是房价飙涨的前提，深圳是一座楼市无库存积压的城市，需求旺盛只能通过房价上涨来缓解。单价3万级别的项目如港铁天颂、鸿荣源尚峰、万科天誉、领航城、星河传奇、万科麓城、中海锦城、万科公园里、前海时代、华晖云门、鸿荣源壹城中心、颐安都会中央、宏发世纪城等是房价的中流砥柱；而华润城、华润银湖蓝山、鸿荣源壹方中心、博林天瑞、海上世界双玺、星河银湖谷、勤诚达22世纪、龙光玖龙玺、中海九號公馆等高大上项目则推动房价更上一层楼。　　各行政区方面，XX年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。南山、福田步入5万时代，罗湖区高位攀升，宝安区和龙岗区低位大幅上涨，盐田区同比上涨%。　　罗湖区XX年单价5万级别以上的项目增多，如华润银湖蓝山、天玺1号、