保障性住房产业化BT信托管理模式简介.docVIP

PAGE 1 PAGE 6 保障性住房产业化BT信托管理 模式简介 引言 保障性住房产业化BT信托管理模式，是一种“金融+科技”创新的住房产业化BT开发模式，可彻底解决保障性住房的资金、速度及效率问题。这种模式能吸纳全社会资金共同参与保障房建设，为保障性住房的开发建设提供一条龙服务，实现党中央提出的广大人民群众住有所居的宏伟目标。 建设工程BT模式简介 根据（建市200330号）《建设部关于培育发展总程包和工程项目管理企业的指导意见》：鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目根据业主要求，按照建设——转让（BT）、建设——经营——转让（BOT）、建设——拥有经（BOO）、建设拥有——经营——转让（BOOT）等方式组织实施。BT模式在我国工程建筑市场上是一种新兴起来的投融资建设模式,在国际上早已成为通常建设模式， BT是英语文字Build-Transfer首位字母的缩写,直译为建设-移交。采用BT（建设—转让）、BOT（建设—经营—转让）、BOO（建设—拥有—经营）、BOOT（建设—拥有—经营—转让）等方式吸引民间资金兴建道路、桥梁、广场等重点基础设施和市政工程项目，项目建成后交给政府,政府用以后的财政预算资金来偿付企业的融资本金及利息的一种新型融资模式。 “十二五”期间中央要求各地政府负责建设3600万套保障房，建筑市场已转向以政府主导下的保障房项目建设为主，利润率只有3～5% 。承建商通过BT模式为政府筹集建设资金，政府向承建商支付建设成本并给予协议确定的利润,毛利预期升至20%，相比通过竞争性投标获得项目的承包商的利润率要高。全国仅有少数公司能够以BT模式开发保障房，这些公司包括中国建设国际集团有限公司、中国铁建股份有限公司、中国中铁股份有限公司、中国交通建设股份有限公司及中国冶金科工股份有限公司等大型国有建筑企业。BT模式开发保障房，对于一般建筑企业不可能拿出大量资金投入在低利润项目上，其资金使用效率之差可以想象，何况其中还存在很大风险，采用BT模式开发保障房有难度。地方政府只有贯彻科学发展观和MB科学建筑体系，推行“保障性住房产业化BT信托管理模式”，才能大幅度提高劳动生产力，使有投融资能力的总承包企业利润率提高10倍以上；通过科技金融合作使没有投融资能力的施工企业也能承接BT项目，利润率提高3～5倍。保障性住房产业化BT信托管理模式极大地调动了总承包企业的投融资热情，可促使保障房建设在中国全面展开。 保障房BT现行模式的缺陷 1、保障房BT现行模式，违背了（建市20066号）《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》的规定。 2、保障性住房是政府向定向人群销售，政府销售方案滞后，楼盘不能按时销售导致BT资金无法回笼，政府会面临较大资金压力。 3、BT（建设—转让）方式是企业出资建好后转交给政府，按国际惯例转让方应出据金融机构的支付保函，目前政府不出据保函，项目全靠政府领导人的公信度和无保障的财政担保，这种模式面临地方政府换届、人事变动和政策的风险。 4、保障性住房BT现行模式建设是交钥匙工程，本身利润空间小，利润率只有3～5%，企业还面临着控制成本的风险。 保障性住房产业化BT信托管理模式 十二五”期间，中央要求各地政府负责建设3600万套保障房，只满足了该解决的保障房人群20%的住房,且全靠地方政府负责出资，已很难承担每年6000亿～7000亿的资金压力。中国实现住有所居目标，每年需要20亿平方米住房供给，推行房地产的科学发展和住房体系的科学建设，是缓解土地、资金压力实现经济社会全面协调发展的根本途径。政府单单依靠几个国有企业BT保障房建设，是不可能实现大多数人民群众住有所居的，只有保障性住房产业化BT信托管理模式，才能调动全社会踊跃参与保障房建设，实现党中央提出的大多数人民群众住有所居的宏伟目标。 1、改变建设主体：贯彻执行中央《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》，保障性住房建设主体（业主）由政府转变为居民委员会，充分调动人民群众改善居住环境的积极性，有利于推行保障性住房产业化BT信托管理模式。 2、改变保障房选址：地方政府把保障性住房建设征收城乡结合部农民土地，转变为利用旧城区危旧房重建，由居民自行拆迁、自主建设，把保障性住房建设在城市功能配套齐全、出行方便、生活成本低的城市区域内，有利于保障性住房定向销售。 3、财政收入方式转变：旧城区危旧房重建，把免收土地出让金改为居民回迁，人均30平方米免缴土地使用税，非中国公民和购买超过人均30平方米部分面积应征收土地使用税。政府把卖“地”改变为卖“时间”，可增加财政收入，扩大收益空间。 4、建设企业性质转变：施工总承包企业转变为住宅产业化房屋制造工厂，把现场建筑施工转变成建筑产品现场组装，可确保工程质量且加