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XX年兰州土地市场成交报告 　　基准地价调查技术报告　　基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。　　一、基准地价的评估应遵循以下程序：　　、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。　　、土地调查与整理：　　1、资料调查与整理：　　土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。　　土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。　　地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。　　影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。　　其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。　　2、资料调查的一般要求：　　调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。　　调查以土地级别或均质地域为单位进行。　　样本抽查采用分类不等比调查。　　样本要有代表性。　　样本分布要均匀。　　调查样本每级应不少于30个。　　所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。　　土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。　　以人民币为单位，准确到小数点后一位。　　调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。　　3、样本资料整理：　　样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。　　样本资料归类。　　基准地价评估：　　1、利用级差收益侧算法。　　2、利用土地交易资料估算基准地价。　　基准地价确定：　　1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。　　2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。　　3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。　　编制基准地价修正系数表：　　基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。　　成果检验：　　对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。　　二、调查结果报告：　　经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况(来自:写论文网:XX年兰州土地市场成交报告)和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况：　　该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以万元/亩的价格进行耕地补偿。XX年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁　　补偿政策，被拆迁的部分政府补偿25㎡，自己买15㎡。XX年征地后，上庄村村民的房屋由80%被拆迁，现存由20几户仍住原地。由于种种原因，被征土地没有按原规划进行开发利用，造成菜地闲置，最终沦为荒地。政府对被征区的农民没有进行很好的安置，只进行了经济补偿，但至今该区农民没有稳定的工作和良好的收入。该区域的房屋出租情况为，一个5~8元/㎡。　　中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统电话：-1　　查看往期全文：http：//　　供需回升收金下滑，二线城市量价飘红　　【本月导读】　　◆供应情况：全国300个城市共推出土地2056宗，环比增加15%，同　　比减少37%；推出土地面积7537万平方米，环比增加33%，同比减少29%。其中，住宅类用地544宗，环比增加1%，同比减少37%；推出土地面积2196万平方米，环比增加31%，同比减少42%。　　◆成交情况：全国300个城市共成交土地1194宗，环比减少5%，同比　　减少52%；成交面积4383万平方米，环比增加9%，同比减少51%。其中，住宅用地285宗，环比减少8%，同比减少50%；成交面积1163万平方米，环比增加3%，同比减少51%。　　◆出让金：全国300个城市土地出让金总额为804亿元，环比减少1%，　　同比减少53%。其中，住宅用地出让金总额为561亿元，环比减少1%，同比减少46%。　　◆成交价格：全国300个城市成交楼面均价为1079元/平方米，环比下