二手房中介阴阳合同.docx

二手房中介阴阳合同 　　浅议二手房买卖的“阴阳合同”　　房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，房地产市场的健康发展对促进我国国民经济发展，维护社会和谐稳定具有重要意义。近几年，随着我国房地产行业迅速发展，房价不断上升，不少购房者对于持续高涨的一手房只能“望房兴叹”。于是，买一套相对廉价的二手房便成为许多购房者的首选。但在房屋交易过程中存在房屋买卖双方当事人就同一房屋交易订立了两份以上内容不相同合同的现象，其中一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；而另一份则是双方真实意思表示，这就是所谓的“阴阳合同”。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也暗藏风险。　　一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因　　二手房交易过程中，买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同，俗称“阴阳合同”。“阴合同”体现的是买卖双方真实的成交价格，一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式：一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的为降低买卖合同标的，从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行，达到以申请更多按揭贷款的目的。还有一种是在有些需要交纳20%个人所得税的城市，将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此，同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同，而且各份合同还各有“妙用”。　　“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。　　首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元，而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元，差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加%、契税3%、个税%，共计%，则阴阳合同避税达到了60×%=万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。　　其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相　　房屋交易中的“阴阳合同”　　概况　　近年来，我国房地产行业发展迅速，已经成为人们日益关注的焦点。尤其，去年开始对房地产行业实行的调控政策，更是将房地产行业中的有关市场活动提到了人们的眼前。而二手房市场也随着房地产行业的发展而发展的如火如荼。二手房市场是属于房地产二级市场，是一级房地产市场的延伸和扩大，可以促进市场繁荣的作用。　　二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。随之而来的问题也较多，下面着重介绍二手房交易中的“阴阳合同”。　　阴阳合同，顾名思义就是针对同一个履行事项存在两份合同，一阴一阳，内容不一样，“阴”的合同是双方实际履行的合同，“阳”的合同是用于应付备案、报批等监控措施而不准备履行的合同。在房屋交易中，阴阳合同是为了实现交易当事人的特殊需求，一般是为了避税。　　案例　　XX年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。　　在5月份的时候，乙方向甲方提出要求解除合同。乙方声称向有关机关咨询，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。甲方不同意，而产生