二手房买卖合同中的风险.docx

二手房买卖合同中的风险 　　试析二手房买卖合同存在的风险　　【摘要】随着房地产市场的发展，二手房市场日趋火热。与一　　手房相比，许多人愿意花相对少的钱买二手房，二手房不仅价格比　　一手房便宜，在地理位置方面也有独特优势，而且可供选择的区域、　　户型较多，所以越来越受到购房者的青睐。相较于新房，二手房在　　价格方面略显优势，再加上各种因素的影响，就需要承担更多的风　　险，结合生活中的实际情况，笔者就二手房买卖中可能存在的风险　　及如何规避风险谈了自己的看法。　　【关键词】二手房买卖；合同风险；风险规避　　一、二手房买卖合同可能存在的风险　　交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，　　未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一　　方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不　　告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细　　辨别。　　房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整　　性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。　　1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式　　限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立　　房屋买卖合同的，合同自然无效。　　2.买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，　　签定二手房买卖合同的七项风险控制措施　　1.须确认房主真实身份　　买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。　　2.必须明确双方违约责任　　目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起规定期限内向卖方支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。　　3.必须标明付款过户时间　　在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时,尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。　　4.必须注明费用交接时间　　这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。　　5.必须有代理费明细单　　但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。　　6.买方必须见房主　　现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取订金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。　　7.必须学会使用补充协议　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。　　二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施第一部分买家严格履约　　1、购房资格　　易犯错误：不少买家自以为资格没有问题，结果签约后资格核验不通过，导致合同无法继续履行，卖方有权解除合同，甚至要求赔偿违约金。以北京为例，常见的核验不通过情形有：社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。律师支招：买家必须落实自己的购房资格是否完善，否则绝不签约。社保记录可以在官网查询；持身份证，在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间，先查询，后签约。　　2、定金支付义务　　易犯错误：未按时、足额缴纳定金，或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误，卖家就有可能根据迟延履行责任条款，解除合同。　　律师支招：首先，支付定金是买家的义务，必须足额且准时