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上海二手房合同网上备案系统 　　上海实现二手房网上备案制　　继去年实行新建商品房交易合同网上备案制度后，近期上海市政府发布了从9月1日起实施的《上海市存量房经纪和交易合同网上备案办法》。该《办法》的发布实施，是本市对房地产市场交易规则的进一步完善，从而基本实现备案制度在房产交易领域的全面实施。笔者结合房地产法律和办案过程的实际情况，谈谈对该《办法》的一些理解。　　首先，《办法》的实施，有助于提高存量房交易信息的透明度。这可以从两方面进行理解。第一，对于存量房居间机构，即通常所说的房产中介，要求其从业准入的透明。房地产经纪机构在从事合同网上备案前，应向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。之所以认证，就是要求行政机关审核房地产居间机构的准入资质，以便杜绝无从业资质的机构和个人在市场上进行违法操作。简单地说，自《办法》实施后，能进行网上备案操作的居间机构应当是行政机关认可的正规机构，反之便是违规操作机构，即我们所说的“黑中介”。　　第二，对于存量房交易信息的本身。有居间机构参与的存量房交易，一般买卖双方信息是完全控制在居间机构手中，买家不知道上家的信息，卖家同样也不清楚买家的虚实。尤其对于买家来说，一旦对卖家缺乏了解，则可能在交易中蒙受不应有的损失。《办法》出台后，把房地产经纪机构从接受房源委托开始所从事和参与的房地产经纪活动全部纳入网上运行。房地产经纪机构和房地产经纪人员未通过网上操作系统不得签订存量房经纪委托合同、不得虚构存量房经纪委托合同或者备案虚假经纪委托内容。违反《办法》规定的，市房地资源管理局有权责令其进行整改，在整改期间暂停其网上操作资格。一旦促成交易后合同上网，《办法》明确规定，房地产经纪机构接受交易委托后，必须将委托房地产经纪合同在网上备案，房源信息同步在“房地产交易服务网”上发布；房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易的，通过网上操作系统为交易当事人提供签订房地产买卖或者租赁的交易合同服务。这样便加强了政府对于存量房的监督，买卖双方对于交易信息也能及时把握。　　其次，《办法》的实施，有助于进一步规范存量房经纪和交易行为，保障存量房的交易安全。《办法》的出台，实际上是坚决杜绝存量房居间机构不规范的　　操作行为。市场上出现的二手房买卖和租赁纠纷，绝大多数都是由于房产经纪机构的违规操作所造成的。除去一些“黑中介”、“暴力中介”不讲，个别正规机构为了赚取高额居间费用也不惜牺牲交易诚信和安全。因此，《办法》的出台从源头上对中介机构的违规操作有效地进行了控制和监督。如《办法》规定，房地产经纪机构在接受存量房出售或出租经纪委托业务前，应该查验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上操作系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受出售或者出租的经纪委托。大家不要小看了这条规定，很多房屋买受人、承租人在交易成功后发现“上家”或是所谓的“二房东”，对于买卖标的物有权属纠纷，这对于买受人来说将来的麻烦是很多的。现在，《办法》的实施，通过法律的形式强制要求居间经纪机构审核卖方信息，并对该信息提供网上的查询服务。这对于保证交易安全有着重要的意义。　　第三，《办法》的出台，方便政府对于存量房买卖的统计和规划。从而控制和落实二手房交易税收，有利于遏止房地产经纪机构捏造信息、伪造合同、炒卖房屋、恶意串通、违规收费等违规现象的发生，加强管理。　　如何签订网上二手房买卖合同　　在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。　　签订前　　一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。　　1、查看产权所有人的身份证件。　　2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？　　出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。　　二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。　　1、售方提供的房屋产权证是否属实？　　2、房产面积多大？　　3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？　　4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？　　5、该房产是否已设定抵押？　　根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。　　在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。