不定期租赁合同的租金.docx

不定期租赁合同的租金 　　秦律师：你好!　　XX年10月，我与陈某签订了一个租赁合同，我租用陈某在某学校附近的一个门面做生意，约定租期两年，按季度支付租金。XX年10月合同到期后，双方对是否续租都没有协商。但我还是按原来合同的约定继续向陈某缴纳租金。到了今年的四月，陈某找到我，说由于他下岗了，自己要用该门面开餐馆，要求我在六月底腾出门面。我想问，在这种情况下，陈某是否有权解除合同?熊女士　　熊女士：你好!　　来信收悉。你们的租赁合同到期后，属于不定期的租赁，因此陈某有权要求解除。　　租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁是指当事人双方明确约定了租赁期限的租赁形式。不定期租赁是指当事人没有约定租赁期限或约定的期限不明确的租赁形式，它包括确定的不定期租赁和推定的不定期租赁。根据《合同法》的规定，推定不定期租赁包括三种形式：一、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁;二、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期;三、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，经双方补充协议、或按合同其他条款以及习惯等方式仍不能确定的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，合同法规定当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据你的来信分析，你这种情况属于上述的第二种不定期租赁形式，因此陈某在4月份通知你，要求你在6月底腾出门面不违反法律的规定。　　1　　不定期租赁合同相关法条一．《合同法》　　第二百二十四条　　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同第二百二十七条　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。　　第二百三十二条　　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。　　二．《城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释第十五条》　　第十五条　　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。　　第十六条　　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条　　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿　　三．《商品房屋租赁管理办法》　　第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。　　承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。　　去年5月，原告林某与被告后某经协商，后某经房主同意，将其承租的原出租人某单位旧办公楼的一层转租给林某，双方签订了书面租赁合同，合同约定：租期3年;第一年租金19万元，违约金1万元，于合同签订时一次付清;合同一年一订，第二年租金随市场变化调整;林某不得改变房屋的结构。双方同时还约定了其他事项，合同一式两份，双方各执一份。合同签订后，当天下午，林某到银行取钱支付当年租金19万元。在取钱时，林某认为，现在只能给付10万元，另9万元及1万元违约金到房屋装修完毕后支付。后某认为林某19万元应当一次付清，林某不同意，于是后某收回了林某手里的那份合同。同时林某支付10万元给后某，后某出具收条一份给林某：“今收到租房预付款拾万元，余款拾万元在签订租房合同时一次性付清。　　后某将部分房屋钥匙交给了林某，林某组织人员对房屋进行装修，因林某系租房经销摩托车，故其在装修时要将门面的隔墙打通，正在施工时，房屋所有人某单位的工作人员出面干涉，出于安全考虑，不允许林某打隔墙(原出租合同中约定不得改变房屋结构)。林某以不能实现自己的合同目的为由要求与后某解除租赁合同，由于双方未能达成一致意见，林某向法院提起诉讼，要求解除其与后某之间的房屋租赁关系。　　未订书面合同视为不定期租赁　　林某与后某之间的租赁合同是定期租赁还是不定期租赁，成为此案的争议焦点之一。法官认为，虽然林某与后某之间签订了书面租赁合同，但在林某只同意先付租金10万元时，后某不同意并收回了合同