买卖合同风险防范讲座.docx

买卖合同风险防范讲座 　　合同陷阱及风险防范专题讲座　　刘燕　　第一讲　　风险从何而来？　　预备理论知识　　什么是合同？　　广义:法律部门中确定权利、义务关系的协议　　行政合同　　概念：行政机关为维护与增进公共利益，实现行政管理目标，与相对人之间达成的协议国有土地使用权出让合同　　全民所有制工业企业承包合同　　公用征收补偿合同　　行政合同的特点　　当事人必须有一方是行政主体　　为公共利益　　行政主体一方享有行政优益权　　行政法规的调整　　劳动合同：　　劳动合同是劳动者与用工单位之间确立劳动关系，明确双方权利和义务的协议。主体之间具有行政隶属性，劳动者必须依法服从用人单位的行政管理　　------------《劳动合同法》　　订立劳动合同，应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则　　什么是合同？　　狭义：民事合同　　包括财产合同和身份合同　　身份合同：　　收养协议　　继承协议　　婚姻身份：夫妻忠诚协议　　合同有效的要件：　　行为人具有相应的民事行为能力　　完全民事行为能力　　限制民事行为能力　　无民事行为能力　　意思表示真实　　不违反法律或者社会公共利益　　“什么是合同？　　最狭义：民事合同中的债权合同　　-------------《合同法》　　什么是民事合同？　　合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。了解合同风险防范的意义？　　合同是以契约经济为特征的市场经济体制下最重要的一种法律形式！　　无论是生活还是工作中我们每个人都在不经意的或刻意的和别人建立合同关系！　　风险从哪里来？为什么要防范风险？　　注意：收条、借条、欠条，一字千金！　　诉讼时效　　概念：民事诉讼中权利人请求人民法院保护自己的合法民事权益的法定期限　　诉讼时效的期间：　　一般诉讼时效期间：2年　　特殊诉讼时效期间：依具体法律而定　　最长诉讼时效：20年　　借条和欠条　　1、写明了还债时间的：两者索债的效力一样　　2、没有还债时间只有落款时间的：两者索债的效力是有区别　　法律小贴士　　违约金：　　定金：　　不能并用，只能选择其一　　违约金、　　违约金：合同法的违约金是补偿性的。　　如　　约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少定金　　给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金　　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不予支持。定金合同是实践合同　　定金？订金？　　总结经验　　3.提存：由于债权人的原因而无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交给提存机关而消灭债务的制度。　　《合同法》第一百零一条规定：有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：　　债权人无正当理由拒绝受领；　　债权人下落不明；　　债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；　　法律规定的其他情形。　　标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款　　第二讲合同的担保　　案例1　　合同的担保形式　　抵押：　　债务人或第三人不转移物的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。　　不动产抵押：　　以登记为生效要件　　土地　　1.土地所有权不能抵押！　　2.土地使用权　　城市——建设用地使用权　　城市房地产：“地随房走，房随地走，房地一体。”　　以建设用地使用权设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。　　合同的担保形式　　保证：保证人以自己的名义和债权人约定，当债务人不履行合同义务时，保证人按照约定履行或者承担连带责任。　　人的担保　　保证：保证的分类　　一般保证：一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任　　保证人的先诉抗辩权　　连带责任保证：当事人在保证合同中约定，保证人与债务人对债务承担连带责任的保证当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带保证责任承担保证责任。　　注意：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带保证责任承担保证责任。留置　　留置权是指债权人合法占有债务人的动产，在债务人不履行到期债务时，债权人有权依法留置该财产，并有权就该财产享有优先受偿的权利。　　承揽合同　　运输合同　　保管合同　　仓储合同中可以产生