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房地产分析报告 一、房地产业成功的主要因素 1、国内外经济周期对比 2、中国人口数量及需求决定 3、中国的城市化需求。 4、土地资源的稀缺性。 5、不动产的多重功能作用。 6、不可忽略的收入增长。 7、国家扶持支柱性产业 8、低成本高利润产业 二、目前国内房地产形式分析 三、政策对地产的影响 四、一、二、三线城市地产的机遇及风险分析 五、县级市场机遇及风险分析 六、目前地产面临的难题 房地产业成功的主要因素 1、国内外经济周期对比 据统计资料显示，第二次世界大战后，美国出现了一次人口生育高潮，1946～1964年间有7580万婴儿出生，美国将其称之为“婴儿潮”。随着婴儿潮人口的成长，美国的经济也步入了令人眩目的成长期。20世纪60、70年代，美国的婴儿潮人口带动了玩具、卡通、流行音乐的成长；20世纪70、80年代， 步入结婚活跃期的婴儿潮人口带动了房地产、汽车业的成长；20世纪80、90年代，步入消费黄金期的婴儿潮人口又带动了个人电脑和互联网的成长。美国经济学家保罗·皮尔泽指出，“婴儿潮出生的人虽然只占现美国人口的28％，但所创造的经济价值却占美国整体经济10兆美元的一半，婴儿潮人口创造了历史上最大的股市涨幅、房屋需求、国际航空、个人计算机、电脑网络和运动休闲工具的需求”。 同样，中国也有类似的婴儿潮。数据表明，1962～1980年中国处于人口增长高峰期，人口出生率一直保持在一个相当高的水平，尤其是1962－1970年。1962年人口出生率高达37.01‰，1965年高达37.88‰，1970年高达33.43‰。从上世纪90年代开始，中国婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。这一期间婴儿潮一代对房屋以及家居产品的需求激增，从而导致各相关产业的扩张，而婴儿潮一代又为这些产业的扩张提供了充足的劳动力。 九十年代以来，中国的房地产、汽车产业乃至整个国民经济得到了空前的发展。2000年至今，受婴儿潮、入世成功以及奥运会等利好因素，国内外对房地产的需求空前旺盛，才出现了目前中央调控无力的局面。 对照美国的历程，不难想象未来一二十年内中国人对高科技、高消费产品的需求会越来越强烈，对于供不应求的地产业更是如此。 2、中国人口数量及需求决定 中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展，特别是八十年代市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。纵观全球曾经发生过的房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口急速增长中发生的呢？当人口增长下降且住房能满足基本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的德国家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。 中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。 中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。 3、中国的城市化需求。 中国正处于经济数十年持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。历史上中国遗留下来的最大问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差别和发展不平衡问题。改革前的三十年中国是重重工业而轻城市化的进程。世界上，特别是亚洲的多数国家都在二战之后迅速的用低成本完成了本国的城市化进程。大多在人均1000美元GDP时实现了城市化率65—70%。而我国1949年时仅有城市132个，市区人口仅为全部人口的7.3%。到1978年只有城市194个，城市化率仅为17.92%，处于城市缓慢发展的阶段。而1978—1995年期间承包制解放了大量的农村剩余劳动力，进城、城市化率开始加速。1995年已有城市640个，城市化率达到了29.04。 从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，1995年至今城市已达660个，城市人口已超过6亿，城市