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我国房地产投资信托的发展及法律环境分析 北京市君致律师事务所 二零零九年九月 REITs概述 概 念 房地产投资信托——房地产企业新的融资工具 (Real Estate Investment Trusts, REITs) 一种以发行受益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs概述 分 类 权益类（Equity） 以信托资金投资房地产企业的股权、房地产资产或房地产资产的收益权。 贷款类(Mortgage) 以信托资金向房地产企业发放贷款。 混合类(Hybrid) 采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。 国外主要国家REITs的发展概况 美 国 REITs在美国起源于十九世纪八十年代。 1960年由于对REITs的需求，艾森豪威尔总统签署了将REITs作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。 已有300多家REITs，市值达三千多亿美元。 国外主要国家REITs的发展概况 亚 洲 新加坡MAS1999年《财产基金要则》、2001年《证券和期货法则》。 日本2000年修改投资信托法，2001年东京证交所（TSE）建立REITs上市系统。 韩国2001年7月颁布《房地产投资公司法》。随后，证交所修改、制定相关条例。 “香港证监会”2003年《房地产投资信托基金守则》，对REITs作出规定。 国外主要国家REITs的发展概况 国际发展现状 截至2008年6月30日，全球上市房地产投资信托的市场资本总值约达6050亿美元。 虽受全球市场深陷信贷危机之影响，但总体上保持一个强劲的发展态势。 国内REITs的发展及法律环境分析 意 义 拓宽房地产融资渠道，减小对银行的过度依赖 1、单一的融资体制造成房地产业的银行依赖性 2、房地产信托的自身优势 疏导房地产市场投资性需求 避免国内大量优质商用地产资产流失海外 国内REITs的发展状况 我国REITs的法律依据（一法两规） 《信托法》 《信托公司集合资金信托计划管理办法》 “265号文”——《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》 国内现有操作模式 第一类 债权类信托 信托公司以信托资金向房地产企业发放贷款。 案例：山东国投——青岛房地产开发贷款资金信托计划（见表一） 表一 青岛房地产开发贷款资金信托计划 国内现有操作模式 第二类 物（产）权投资类信托 信托公司以信托资金购买房地产资产并经营，以获取信托收益。 案例：北京国投——法国欧尚天津第一店资金信托计划 （见表二） 表二 法国欧尚天津第一店资金信托计划 国内现有操作模式 第三类 股权类信托 信托公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托公司的股权或所有权。 案例：2006年上海国投—— “丽水馨庭房产投资信托计划”（见图一） 图一 “丽水馨庭房产投资信托计划” 结构图 国内现有操作模式 第四类 收益权类信托 以房地产之收益权转让为信托标的的资金信托模式。这种模式为许多多期开发项目的后期运作或多个房地产项目的新项目运作，并为良好在售物业的房地产公司提供了融资条件。 案例：中原信托——“建业新天地商业租金收益权及出租权投资集合 资金信托计划”（见表四） 表 中原信托——“建业新天地商业租金收 四 益权及出租权投资集合资金信托计划” 国内现有操作模式 第五类 混合型信托 混合信托型是指信托公司采取权益信托和债务信托结合的方式介入房地产业务。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权投资和贷款融资的不同方式加以组合运用，具有较强的灵活性。 案例：百瑞宝盈32号财产权信托计划（杜康投资）（见表五） 表五 百瑞宝盈32号（杜康投资）推介书 国内现有操作模式 第六类 特殊模式——北国投“盛鸿大厦模式” “盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目”实际上是“房地产财产信托+受益权转让”的组