【戴德梁行】湛江丽湾名邸商业项时目研究及策划报告293P（下半部） .ppt

太古广场 太古广场 周边环境 太古广场位处中环与湾仔之间的金钟区；周边高档酒店及甲级写字楼内的人群、外籍人士以及外地游客等是其主要消费客源。 商品/客户组合 商品业态组合：百货，娱乐，餐饮，服装，首饰等 客户组合：①主力店：连卡佛、玛莎百货、西武百货、UA金钟影院；②非主力店：Prada, Christian Dior, Gucci, Louis Vuitton, DG, Hugo, Lance 等。 太古广场 人流导入系统 通过有效的人流导入系统，太古广场的3层营业面积租金基本相当，有3层可以由外界直接引入客流。 游客可以从地铁口、女王路、过街天桥等处直接进入商场的地下1层到地上2层。 项目综述 太古广场位处中环与湾仔之间的金钟区，紧邻2个地铁出入口。有80条巴士通过，交通便利。 太古广场的人流导入系统非常成功，有地铁、地面等多个入口，使得各层面租金比较接近。 周边高档酒店及甲级写字楼内的人群、外籍人士以及外地游客等是其主要客源。 太古广场建筑外形展现了雄伟与大气，外立面由淡绿色玻璃和银色金属柱构成。 胩部采用简单的白色立面和浅灰色地面，配以金属扶手及透明玻璃橱窗，体现出简洁高贵的风格；局部采用天窗引入自然光线，增加了顾客的心理舒适度。 建筑装潢高档优美，室内景观彰显品味典雅，形成了太古广场的超凡魅力。 商场两端均有大型中庭，两端中庭之间由长条形的圆弧中庭连接。可视性极高。 该项目为高档综合项目，其中酒店和写字搂人群都将为商业带来稳定的消费力。 又一城 又一城 周边环境和客流情况 又一城位于九龙塘达之路，临近城市大学及赛马会环保楼，距离香港浸会大学也只有几分钟的路程。其客流中年轻人和游客占很大比重。 商品/客户组合 商品业态组合：包括购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮等，共有200家商店、餐饮及娱乐店铺。 客户组合：①主力店：AMC电影院、欢天雪地溜冰场、玛莎百货、百佳超级广场、LOG-ON； ②非主力店：玩具反斗城、叶一堂、ESPRIT、BOSS、皇家运动专门店、小河马、佐丹奴、丰泽电器、肯德基、屈臣氏等 。 又一城 垂直人流组织 自动扶梯及电梯置于中庭，采用剪刀形上下，以使人们经过较多店铺（见下图）。 又一城 项目综述 又一城是九龙区最大型的购物中心之一，位于九龙塘地铁站与广九铁路交通枢纽交汇处，交通十分便捷。拥有逾200家各类店铺，集文娱、康乐、购物及饮食等国际品牌于一体，是香港稍有别具风格的时尚生活热点。 又一城中庭设计独到，创造出了戏剧性的垂直动线效果，而且避免了进深太大对顾客产生的压抑感，使顾客可以看到更多的店铺，清楚的知道自己的位置，更有方向感。 设计上体现了休闲生活概念。商场设计强调空间感和透明感，将自然阳光与宽敞通透空间融汇为一体，并创造一种国际化生活消闲概念。 餐饮别具特色。汇聚了三十多间著名餐饮店，提供东南亚、中国、美国、意大利、日本等世界各地的美食。设有室内半露天餐厅，可在露天座鸟瞰溜冰场的景观。 又一城有五个楼层可有人流导入，使得七个楼层的租金水平比较接近。 由于地处大学附近，年轻人比例很大，该购物中心体现了年轻和时尚的主题。 目标消费群定位分析 经过对湛江中心商圈消费群用不同标准进行市场细分，通过立体联系和比较，结合本项目的定位基调，我们建议选择目标市场时，目标消费群方面应符合以下几点要求： （1）年龄在25-50岁之间； （2）文化水平和接受时尚信息程度中等偏高以上； （3）职业相对集中在私营企业主、政府官员、中高层管理人员、部队军官、中高白领等； （4）收入水平中等以上，即个人年收入5万元以上； （5）接受时尚信息程度高：接受信息量越大，消费欲望越高，一般20-40岁人群的接受时尚信息敏感最高。 （6）家庭消费群为已婚带小孩为主。 针对不同消费群的不同项目定位方向 项目定位可考虑三大方向： （1）区域商业中心： 以项目为中心，方圆五公里区域以内人群为主要消费服务对象，尽可能满足各主要消费群的生活需求，使自身成为“一站式”购物休闲中心； （2）专门性目标消费群消费中心： 以全市的高端消费群为目标，建立鲜明的商品定位，具有全市范围内的唯一性和独特性，错开与其他商业区的定位，吸引项目辐射范围内的高端消费群。 （3）结合以上两种取有重心的中间路线 通过不同的立体的的标准进行市场细分，选取相近、相似的两三个消费群，以其中一个群体为设计模型，树立鲜明的商业地位为主，大胆放弃影响本商场定位的其他消费群。 结论： 第一种方向：适合位于传统商业中心、对人流、交通、配套要求高?本项目不合适 第二种方向：一个中大型商场的成功之路，长远发展之路?成为专门性消费群的消费中心。 第三种方向：只是一种过渡模式，期间将充满了反复的调整，但树立一个鲜明清晰的形象是不变信念，必须贯穿在整个经营当中。 总上所述： 第一