北京商业地产白皮书文档.docVIP

北京商业地产白皮书 　2006年9月20日　来源:地产互动06.07 各区商业体量的组合分布分 伟业商业《商铺大全》中，从北京市2002年至2007之间入市的商业项目抽取367个商业项目的统计显示，其中52%的商业项目已经建成，还有48%的商业项目预计到2007年之前建成。 在14个区县当中，朝阳区项目总量为161个，无论从项目的数量上、还是规模上都遥遥领先于其他区域，海淀区商业组合分布位居其二，项目总数61个，其他各区相对较弱，但通州区的地铁沿线、大兴区的亦庄木犀园和昌平区的回龙观天通苑等地由于房地产的大量开发，地产经济十分活跃而带动了商业地产的突起，表现了不凡的优势，详见下表所示： 由各区新增商业体量统计表可以看出，北京市未来新增的商业体量，1万以下的社区型商业总计有155个，1-5万的区级商业128 个，5万以上的大型超大型商业分别是36个和18个，可以看出社区型商业和区级商业的供应数量相差不大，集中显示中小体量的商业占主导地位。 朝阳区 朝阳区161个项目，无论从项目的数量上、还是规模占比重最大，1万平米以下和1-5万平米的体量分别占到了43%和41%，而10万平米以上的超大型商业朝阳区有9个，商业面积至少有90万平米，是北京市拥有大型商业最多的一个区。朝阳区各体量之间的面积比例如下： 由以下图表可以看出： 朝阳区10万平米以上的商业面积在北京市占到9个，未来三年大型的商业规模在朝阳地区表现较为突出； 1万平米以下的商业体量占整个朝阳区的43%，1-5万平米的占41%，表明朝阳区未来的商业布局无论是在社区级商业还是区级商业发展方面都较均衡，由于CBD经济的超速发展也带动了本区域的商业发展极为活跃。 海淀区 海淀区商业发展次于朝阳区位居第二，未来新增数量61个， 1万平米以下的商业数量占57%，共有33个，1-5万平米的商业项目18个。透过以下分析可以看出： 海淀区1万平米以下的商业项目比重较大，社区商业占主导地位； 已经于2004年开业的金源时代购物中心位于北京海淀区中部西三环和西四环之间的远大路，号称世界最大的MALL——68万平方米（拥有1万个停车位，200多部电梯）的金源时代购物中心的核心部分，成为北京第一大SHOPPING MALL，目前主力店主要有燕莎友谊百货、贵友百货等，并与金源时代购物中心内的易初莲花、居然之家、星美影院、汽车城、姜仔鸭美食广场、溜冰场、纸老虎文化广场及方特乐园等相连。形成北京西部的超大型综合娱乐购物中心。 东、西城 东西城区域是北京的老商业较为集中的区域，王府井大街，西单、东单等商业街仍然是北京最为活跃的商业区，该区域未来新增的三个超过10万平米的超大型综合商业均在西城区，如项目进展顺利，将有超过60万平米体量投放市场。 如上图显示，该区域40个商业项目当中，一万平米以下的社区级商业有19个，1-5万平米 的区级商业有14个，这些商业主要是以住宅、写字楼公寓等的底商配套等为主，这些项目的全部投放和营业，将会更加有利于社区商业的分布。 崇文、宣武区 崇文、宣武区是北京南城两个老城区，该与区域老字号商业较多 ，前们大街、大栅栏、马连道、牛街等古老的商业街集中于此。 未来新增项目个数和体量都较小，商业单个体量相对不大，53%的商业物业都在1万平米以下。 崇文宣武区商业相对落后于东西城两个区域， 主要以住宅、公寓类社区配套型商业为主，一些稍大体量的商业也集中在社区底商综合配套的基础之上。 丰台、石景山区 该区域1-5万的中型商业占46%的较大比重，1万平米以下的占32%，69%已经完工并交付使用，另外31%预计在未来两年也会投入运营。 丰台区近几年商业发展较为迅速，主要集中在大红门木樨园一带的专业市场，位于大红门的北京国际轻纺城商业面积超过50万平米，更加巩固了该区域服装纺织行业专业市场的龙头地位。 石景山区主要集中在玉泉路地区，由于近年住宅房地产的大量开发，玉泉路的住宅及公寓底商体量较大，例如远洋山水的底商面积超过10万平米，如果全部投入正常的运用，将会对周边的商业起到一个拉动作用。 通州 通州区的商业面积主要在5万平米以下的体量，主要以社区级配套商业为主。 通州区未来三年新增商业总面积23万平米，由于其地理位置是距北京城区最近的一个郊区县，又毗邻朝阳区，被誉为CBD的后花园，其商品住宅发展迅猛，带动该区域的商业发展较快，但由此也导致该区域内的大型商业较少，主要集中在5万平米以下的区域极商业和1万平米以下的社区极商业。 昌平 昌平区1万平米以下体量的商业占50%，有25%的商业体量是在5万平米以上。 昌平区未来三年新增的商业面积为63万平米，新增商业主要集中在北部回龙观地区和天通苑地区的大型居住区范围内，该区域正在规划一个31万平米超