保险业投资不动产的历史脉络跟其在中国的前景文档.docVIP

保险业投资不动产的历史脉络及其在中国的前景 发达国家和地区保险公司投资不动产的历史脉络 　　因保险公司的业务涉及面甚广,其偿付能力至关数量众多的被保险人的长期权益,因此即使是在发达的市场经济国家,保险公司的资金运用也要受到保险监管部门的限制。比如,美国的《保险公司投资示范法》就规定:保险公司的自用型不动产投资的上限是认可资产的10%;对民用不动产投资的上限是认可资产的2%。《保险公司投资示范法》仅是“示范”,各州可以制定适合本州情况的具体规定。例如,纽约州的《纽约州统一法令》中的《保险法》一章对保险投资的规定是:保险公司对不动产的投资方式包括直接持有财产和持有股权或受益凭证,不动产的用途既可以是纯粹为了投资收益,也可以是用做公司的办公场地。不动产总投资额上限不得超过25%,其中:以收益为目的的不动产投资总额不得超过20%、单项投资金额不得超过2%;用于办公的不动产投资总额不得超过10%、单项不得超过2%、对纽约州以外的投资总额不得超过0.2%。与美国相比,欧洲国家对保险公司投资于不动产的限制一般较宽。 　　然而在实务中,不论是美国还是欧洲国家,保险公司对不动产的投资基本上都没有达到政府监管部门规定的上限。比如,2006年末,美国寿险公司投资于不动产的资产总额是331亿美元,仅占寿险公司48228亿美元投资总额的0.7%,远低于保险监管部门规定的不动产投资上限标准。 　　与保险业较低的投资比例相对应的是,若干年来发达国家保险公司对不动产的投资总体而言还在呈明显的下降趋势。比如,日本寿险公司投资于不动产的资产占总投资资产的比重从1983年的6.1%降至2001年的4.7%、至2004年的3.9%,而到2007年已经降至3.3%。英国保险公司的固定资产投资从1976年的21.55%下降到2002年的6.05%。而美国寿险公司投资于不动产的资产比例多年来也呈下降趋势。(见下表) 　　发达国家投资不动产资产比例较低并逐步下降的原因主要在于两个方面:其一是不动产投资的周期长,投资额巨大,保险业投资于不动产的投资收益与其他投资渠道相比较低;其二是保险业与不动产的 HYPERLINK /info2008/colnews.aspx?id=4003 \o 产业 \t _blank 产业性质差距较大,保险和地产经营间存在较大的跨 HYPERLINK /info2006/colnews.asp?id=20 \o 行业 \t _blank 行业管理难度,因而风险较大。 　　发达国家保险公司投资于不动产的历史 HYPERLINK \o 数据 \t _blank 数据可能和许多人的直观感觉甚至一些基本理论有着较大的差异。比如,人们普遍认为基于寿险产品的长期性,保险业资金运用的周期也较长、规模较大,因此最适合投资周期长的不动产,而保险公司在不动产上的长期投资一定会有更高的收益率。然而,现实的情况却并非如此,保险公司在进行资金运用时要充分考虑到资产和负债的匹配程度,而成熟的发达国家不动产投资周期远比新兴的发展中国家特别是中国的投资周期长,除了占有一半份额的产险公司不适合做不动产投资外,即使是寿险公司,保费收取与给付间隔时间长到适合做不动产投资的资产也并不如外界想像的那么多,而且长期负债也面临着保险金随时支付的问题。 　　同时,保险公司在不动产上的投资收益也逊于普通股,有时综合收益率甚至比政府 HYPERLINK /bond \o 债券 \t _blank 债券、单位 HYPERLINK /Intrust/ \o 信托 \t _blank 信托资产、保单抵押贷款和担保的收益率还要低。而从中、长期投资收益的角度看,普通股的投资收益率是较高而稳定的,更关键的是,与投资于不动产相比,保险公司对同是金融业内的 HYPERLINK /info/colnews.aspx?id=2 \o 证券 \t _blank 证券投资比较熟悉,更容易控制风险,而资本运用的成本也更为低廉。 　　实际上发达国家也有一个在实践中走出误区的过程,比如,在1935年,美国寿险公司投资于不动产的资产也曾达到8.57%;而英国1976年寿险资金运用于固定资产的比例更曾达到21.55%,但当保险公司在发现不动产投资的实际收益远低于预期而投资风险却高于预期的情况下,就会适应市场形势,逐渐降低对不动产的投资比例。 　　几十年过去了,发达国家保险公司投资不动产的资产比例基本稳定到一个较低的水平,但随着经济成长和保险市场的扩展,随着保险密度和保险深度的增加,保险业投资于不动产的资金总量却一直在增加,只不过随着投资于不动产的比例降低而增长缓慢而已。 　　我国保险公司投资不动产的前景展望 　　目前中国的情况与成熟的市场经济国家有很大的不同。首先是不动产还处在一个快速增长的上升阶段。虽然北京、上海、广州、深圳等一线