沈阳别墅市场分析报告.ppt

项目产品形态定位/引擎功能面积的确定/会所面积 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Text 购房心理特征 别墅置业选择偏好 见多识广，具有很强的品位鉴赏能力 关注产品带给其独有的居住享受和和身份彰显 关注项目景观资源不可复制性及收藏价值 关注产品的设计弹性（是否具备DIY空间） 关注项目的投资潜力 关注风水 氛围，周边住户文化档次 倾向选择400平方米以上的独栋或者双拼的大户型 对价格不敏感，是市场上总价500万以上的高端及总价1000万元以上的顶级别墅的主力客群 不同类型客户需求特征分析/大型民营企业领袖阶层 大型民营企业领袖阶层，沈阳当地影响力人物，年收入在500万元以上 2 选择理由 客户情况 1、信盟花园____桃仙板块 借鉴启示 重点案例客户研究及启示分析 项目早期销售不利，以租代售，出租对象包括来自国外驻沈阳领事馆官员、附近产业园区的私企业主、还有少部分的影视明星； 目前出售客户主要面向沈阳的私企业主（约占65%） ，20%的客户为沈阳的大学教授、医生律师等高知群体,另有15%的客户为来自抚顺和本溪市。 项目为板块最高端物业，为客户第二甚至是第三居所的置业选择。 周边优雅的生态环境，毗邻绿岛森林公园 项目在交通上的优势：距离机场5分钟车程，距离市区15分钟车程； 较好的综合配套（豪华会所、幼儿园、24小时超市） 开发商通过组织各种活动如国际化的社交活动，提升了项目档次和影响力，吸引到同圈层的客户 选择理由 区域内私企业主是主力购房客源，其同一圈层之间的口碑传播效应是本项目在营销推广时应注意的方面； 由于可以依托的资源有限，同时与市中心固有距离的存在，高端别墅的发展空间有限，中高端别墅与经济性别墅相对来说市场更大。 3 客户情况 2、原香墅____蒲河板块 借鉴启示 重点案例客户研究及启示分析 选择理由 项目地块原为苗圃用地，绿化景观条件很好，小区内大树参天，给人置身于花园的感觉。 项目设计颇具特色，项目内设置免费的内庭院，成为其独有的卖点而吸引了很大一部分客户。 在社区规划上，很好地突出了“园中园”的感觉，而不是一大门就能看见别墅。 项目联排别墅客户中，私企业主占70%，另有15%的大型企业高管，10%的事业单位员工及政府部门官员，其他为医院院长、大学教授等； 其别墅客户基本为来自沈阳市区客户，外地客户很少，这与项目没有做任何的广告宣传不无关系。 本项目是典型的“酒香不怕巷子深”，依托小区内部原生态环境和独有的产品设计而获得市场认可。客户除了关注小区环境外，还关注产品空间的营造，因此本项目在产品打造时，除了要注意小区整体环境的规划外，同时产品的空间感也应是重点关注的方面。 3 选择理由 客户情况 3、兰乔圣菲____棋盘山板块 借鉴启示 重点案例客户研究及启示分析 独立别墅的客户构成上：私企业主占90%，企业中高层管理人员占5%-7%,其他（包括高知群体、政府高官）占3%; 联排别墅的客户构成上:私企业主约占60%，企业高层管理人员35%，其他的为5%; 客户年龄主要在35-45岁，基本上为3次以上置业。 认同棋盘山秀丽的风景 被万科打造的纯正的南加州风情所吸引，项目的产品力是其主要卖点之一 同一圈层已经购买的朋友或者同事的推荐 认同万科的品牌及物业管理水平 顶级项目以私企业主为主流客户群，中高端项目除了私企业主外，企业高层管理人员成为其第二梯队客户群； 开发商的品牌和物管水平也是客户重点关注的方面，因此在营销推广时有必要加强宣传沿海的品牌形象和物管水平 3 客户情况 4、伊利亚特湾____浑南新区板块 借鉴启示 重点案例客户研究及启示分析 选择理由 项目地块位于浑河南岸， 河景独特，环境优雅 沈阳公认的黄金地段，居住与配套二者兼备 低密度的物业形态，享受城市生活的同时体味人居的舒适。 项目的别墅客户中，私企业主等企业法人占80%，另有15%的律师，企业金领等高知群体，5%的事业单位员工及政府部门官员； 其别墅客户本地外地比例相当，本地比重较大，多数作为一居自住 该项目为沈阳城市别墅代表产品，客户主要以私营企业主和部分高知群体为主， 在关注物业的高档的同时，该项目的客户更加关注城市别墅带来的生活与出行上的便利。表现了在追求高尚人居环境的同时，客户对于产品配套与交通状况的关注程度 3 * 别墅板块客户认同度分析 桃仙板块相对其他板块而言，自然资源比较稀缺，开发初期主要受到其它城市机场别墅区的影响，纷纷在此开发，而开发商多为本地开发商，开发能力有限，导致了该区域开发较早却发展较慢。随着富力与本案的强势介入，本区域将逐渐展现机场区域的潜力，但由于自然资源的稀缺，产品品质有提升瓶颈，因此本项目着力打造经