杭州吴山广场购物中心项目可行性实施计划书.doc

word完美格式 PAGE 精心整理 学习帮手 第一部分 项目概述 一、项目概况 太平洋购物中心地处吴山广场商圈核心区块，是一座集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型超级SHOPPING MALL商业航母。 太平洋购物中心西临延安路，东临定安路，南为惠民路，北为红门局路。项目占地面积25,604㎡（容积率分别为2.0，3.0，4.96），总建筑面积约107,768㎡，由东楼、西楼和北楼建筑群组成，并形成一个互为连通的整体。建筑高度24米，建筑层数地上共5层， 地下2层（其中地下一层为商场，地下二层为停车库和设备用房）。 为加快建设现代服务业，杭州市近期出台了以延安路为轴，贯穿武林、湖滨、吴山三个商圈，组成“一线三圈”特色商贸区的发展规划。因此，太平洋购物中心作为杭州“构筑大都市、建设新天堂”的重点扶植产业，“聚集吴山商圈人气、提升吴山商圈氛围”的重点工程，倍受市、区两级政府和媒体及业内人士关注。 二、环球公司受让太平洋购物中心的基本情况 1、转让背景 太平洋购物中心为在建项目，原由浙江浙联房产集团有限公司（以下简称浙联房产）及属下的杭州新泰房地产开发有限公司（以下简称新泰房产）开发。因该项目属商贸项目，浙联房产则以房地产开发专长，对商贸项目缺乏专业经营和管理人才；再则，浙联房产也为了集中资金投入更大的房地产项目，已获得了滨江区200多亩土地以及在仓前购得教育用地4,000亩；并且浙联房产和浙江环球控股集团有限公司（以下简称环球公司）还有其它合作项目，环球公司从关系资源和获得资源方面给浙联房产有一定的补偿，如环球公司在九堡的60亩土地以平价60万元/亩与浙联房产合作开发，因此浙联愿意选择环球公司并以较低价格转让太平洋购物中心项目。 今年四月，浙联房产将太平洋购物中心大部分房产转让给环球公司。根据环球公司与浙联房产、新泰房产签订的《杭州太平洋商业中心房产转让框架协议书》（以下简称框架协议）。 2、根据框架协议，环球公司受让的房产范围如下： ①西楼的全部（地上1至5层），约26,800㎡； ②东楼的1至2层的大部分（除去沿定安路长约120米、进深约16米的1楼，及沿定安路长约136米，进深约20米的2楼浙联房产自留部分），约14,351㎡； ③东、西、北楼地下一层的全部，约23,314㎡； ④东、西、北楼地下二层的大部分，约10,103㎡； ⑤内街，约3,116㎡。 上述房产合计约77,684㎡，因是在建项目，还未进行实际面积测量。 3、说明 = 1 \* GB3 ①本项目东楼地上一、二层部分房产和三层整层房产属浙联房产；东楼地上四层整层及北楼整幢房产属杭州市上城区文化体育局；其余均属环球公司协议内资产。上述建筑面积以房管部门最终测绘确认为准。双方已达成共识，并将上述剩余部分面积转让给环球公司。 ②交房时的具体装修配套标准，在框架协议中已明确，包括中央空调系统、电梯、新风系统、排污系统、强弱电和智能系统、管道系统等等，并且浙联房产将完成物业的内部一次和外立面装修。浙联房产保证该物业通过规划验收。 = 3 \* GB3 ③机动车停车库因层高较高，当时设计中已有考虑可增设机械移动式停车库，停车泊位可增至约450辆，该物业周边开放式公共停车位及申报建设的立体停车位，共约600—700个。 = 4 \* GB3 ④西楼第五层因层高较高（设计为5.8m），适合经营高档娱乐场所。目前已有多家洽谈意向部分收购。 4、投资总预算及项目进展情况 ①投资总预算 根据环球公司测算，本项目总投资初步匡算约11.65亿元。 ②项目进展情况 目前，项目室内二次装修正抓紧进行；商场业态定位策划已基本定局，招商引资工作正紧锣密鼓开展，各项工作进展顺利。 环球公司已在杭州注册成立了“杭州太平洋百货中心有限公司”，由该公司负责整个太平洋购物中心的资本运作、对外招商和物业经营。 第二部分 项目优势分析 一、百货业在杭州还有比较大的成长空间 众所周知，目前杭州的大型百货公司数量较少，且主要是集中在武林广场周边的四家（杭大、百大、银泰、连卡佛）和吴山商圈的解百商厦共五家，大家错位经营，相安无事。而且近几年来，各家公司的销售额每年均以20%左右的增长速度递增，这在国内其它城市是不可想象的。 相比而言，临近的城市如宁波和南京，大型百货公司都在十家以上，销售增长率就比较缓慢。又比如上海，百货公司有100多家，竞争相当激烈，经营得好的百货公司的销售额也只是每年小幅增长（增长率为个位数）。 《杭州市商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》显示，至2002年年底，杭州市区实现社会消费零售总额426.36亿元；到“十五”末期，杭州市区国内生产总值将达到1,680亿元，平均每年递增10%