天津富力新城2014年营销推广方案.pptVIP

市区溢出效应给环城区县带来一定客户基数 环城别墅销售量逐年上扬趋势显著 但周边团泊湖、天嘉湖项目众多，陷入红海竞争格局 我们如何突破区域流量，成为区域乃至全天津的热销项目 我们需要 站在全天津市的格局下 进行目标的去化思考 思考 项目解读 [ Part Two ] 品牌效应 区域潜力 社区规划 优势 富力品牌号召力强 天津南部客户基数大 津王、中央大道两条核心干道交汇处 滨湖水景 面积段符合区域主流，100%附加值超大 创新类叠拼保证流量 地下行车、下沉式庭院增加产品品质 社区内部配套规划丰富 劣势 区域内有金地等知名品牌 仁爱等地方强势品牌 动线上多竞品项目拦截 总价段与核算单价比于红海市场不具有优势 渲染 运用 规避 转化 通过对竞品和类品的对比，我们总结出—— 项目解读 客户定位 [ Part Three ] 别墅客户定位 100-130㎡ 赠送60-110㎡ 160-180㎡ 赠送160-180㎡ 180㎡以上 赠送180㎡以上 主力 主力 次主力 客户定位 客户定位 休闲 度假 养老投资型 环境、面积改善型 圆梦首置型 按产品及户型面积段排序 100平 （类叠拼） 130-150平 （叠拼） 160-180平 （联排） 180平以上 （双拼） 产品类型 置业关注点 资源占有 身份标签 产品品质 周边配套 居住环境 湖景资源 性价比 开发商品牌 客户归类 市区主动外溢的低密居住置业需求 市区财富实力人群的养老需求 本地的品质改善型客户 受总价限制的刚需首改客户 官商、成功人士 二次置业别墅产品 功成名就的退休族群 投资精英集合 私营业主、城市中产 品牌追随者、社会新贵一族 客户定位 客户定位 上牵 下引 中心环抱 市区南部 高端客户 截留竞争 静海地缘高端客户 深入挖掘 市核心区域 中高端客户 吸引主动外溢的 休闲度假客户或别墅圆梦者 客户定位 任务指标 [ Part Four ] 三期高层 二季度货量（一期二批别墅） （联排66套、类叠拼90套） 面积：1.94万㎡ 金额：2.4亿元 二季度货量（二期一批别墅） （联排152套、双拼26套） 面积：3.07万㎡ 金额：3.7亿元 备注：2014年住宅新增货量为11.9亿元（其中别墅均价12000元/平米，高层均价7000元/平米） 二期别墅 一期一批别墅 一期二批期别墅 二季度货量（一期一批别墅） （联排48套、叠拼144套） 面积：2.84万㎡ 金额：3.4亿元 四期高层 三季度货量（三期高层） 面积：3.61万㎡ 金额：2.53亿元 2014年二季度货量 2014年三季度货量 总货值11.95亿； 别墅共526 套，货值9.42 亿、高层共348 套，货值2.53 亿； 货量梳理 任务指标 10 个亿 11.95亿 的总货量，10个亿 的销售任务，总去化率为84%！ 任务指标 针对2014全年10亿 的任务指标，对各月的任务进行指标分解。别墅共计成交526 套，总金额为9.42 亿，高层共计成交70 套，0.58 亿。 指标分解 注：表中红色字体为高层产品 富力新城2014年月度目标分解 月份 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 成交套数（套） 182 121 98 93（40） 62（15） 40（15） 596 （70） 成交面积（㎡） 25,771 17,866 14,541 7,562 6,703 3,945 76,390 成交金额（亿） 3.01 2.23 2.01 1.22（0.33） 0.92（0.12） 0.61（0.13） 10（0.58） 任务指标 根据全年任务的月度分解及推售策略，2014年的推售节奏做出如下安排： 推售排期 7月首开产品：一期114套联排、叠拼144套以及90套类叠拼产品，共计348套，总金额5.8亿； 8月加推：二期76套联排产品及二期13套双拼产品，共计89套，总金额1.35亿； 10月加推3期高层产品； 9月加推：二期76套联排产品及二期13套双拼产品，共计89套，总金额1.35亿； 任务指标 高层入市 项目首开 销售期 项目节点 Time line 售楼处，样板间 推广期、蓄客期 5月 6月 7月 9月 10月 11月 12月 项目面市 预售许可证 景观大道 8月 4月 外展进场 销售周期短，销售压力大； 必须实现别墅全部清盘（9.42亿），且高层实现0.58亿 才能确保全年指标的完成。 任务解读 别墅加推 别墅加推 任务指标 销售策略 [ Part Five ] 利用常规手段，526 套别墅成交，需5260 组（10:1）客户召集任务！ 在团泊区域，这一任务难度极大。 “非常规”的销售策略应运而生！ 思考 有一种销售