合同约定面积是.docx

合同约定面积是 　　1、并非双方当事人的真实表示。　　《购房协议》中已经嵌入了此条款，双方根本未进行实质上商谈，购房者的意见与要求无法在协议中体现，只是开发商的“决定”而已，这是一种利用文字游戏作为陷阱、已达到蒙蔽购房者的目的。　　2、不具备可操作性的“约定”如何履行　　设计销售面积与实测面积相差76、08平方米、面积误差比高达72、1%，与合理的误差相比超出24倍、且增加的全部为公摊面积。当时购买这套商品房主要是基于对其地理位置、套内面积、层高以及商业价值、性价比、得房率的清晰认识和信赖，开发商也将得房率、层高作为吸引消费者购房的一种商业促销手段和承诺。　　3、“没有约定或约定不明确”有章可循、有法可依　　建筑面积约定不明确　　根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，”。而开发商提供的《购房协议》中仅约定了设计建筑面积，对套内建筑面积和分摊的共有建筑面积没有约定，系约定不明确。　　没有约定面积差异处理方式。　　根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：.....第款、面积差异的处理方式.....。”没有约定面积差异处理方式主要依据以下几点：　　《购房协议》中(实测为准)系格式条款。其主要表现为:1、由被上诉人提供，预先拟定并嵌入协议之中重复使用；　　2、并非双方现场手写、自行约定；3签订协议时未与购房者协商。该条款符合《合同法》第39条第2款规定，具备格式条款的三个特点，是典型的格式条款。　　、该格式条款违反了《合同法》第三十九条第一款的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。事实上在签定《购房协议》的过程中、关于这一条款开发商没有采取任何方式提醒或告知购房者应当注意免除或者限制其责任的内容、同时未作任何解释和说明。　　该格式条款违反了《合同法》第四十条规定，“??提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”实践证明这一格式条款，并非双方自愿协商，而是有意嵌入合同之中。该条款意味着不管将来实测面积是多少，设计面积与实测面积相差有多大、买受人都　　必须接受。事实也印证了这一点，该约定其目的是免除其自身责任、加重对方责任。也就是说有了此约定开发商可以撇开规划设计、对所造成的后果毫无顾忌，想怎么建就怎么建。同时这一格式条款违反了《商品房买卖合同》示范第五条规定、完全剥夺了购房者对面积差异处理方式的选择权。　　综上所述该《购房协议》中(实测为准)系格式条款,该格式条款违反了《合同法》第三十九条第一款、第四十条规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”无效的条款等于没有约定面积差异的处理方式。　　因此、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定、“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，.....合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：.....。面积误差比绝对值超出3%，.....买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。　　《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致　　产生纠纷的处理　　一、一般原则　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，商品房面积误差纠纷处理的一般原则为：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　面积误差比绝对值在３％以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；　　面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”　　二、两种情形　　1、双方对面积差异有约定，按照约定