地产命脉三人解文档.docVIP

肥地、薄地与重置成本 　　陈淮 　　住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长 　　房价的决定性因素是地价。有些权威机构说，地价在房地产的价格中只占20%，所以不是决定性因素，听起来似有道理，但实际上给我们开了一个连四则运算都不如的玩笑。这本来是一个常识，同一张图纸的房子盖在北京二环路以内和盖在延庆，质量、朝向、规模、功能完全一致，它们的价格千差万别，差在哪儿？差在地价上，这是不需要争议的事实。 　　还有一种说法是，供需关系推动了房价，房价才推动了地价，听起来特有逻辑性，也是一种经不起学术推敲的说法。中国缺房子是事实，但是中国并不是什么地方的房子都在供求关系推动下有同样的情况。那些炒家炒的，房价上涨快的，稀缺程度高的是特定地块上的房价，而不仅仅是房子本身，这也是经济常识。实际上需求是那个位置，而不是那个房子本身，同样的房子在别的地方是它价钱的1/3、1/4、1/5。贵在哪里？贵在地上。 　　级差地价导致房价上升不是今天才需要探索的新问题。把粮食与房子二者加以比较，就明白了。一块肥地一年能打500斤粮食，一块薄地能打100斤粮食，这两块地的地租或者出让地价会一致吗？但是这种地租和地价的区别不会延伸到消费者，只是在土地出让方和受让方之间的转让关系中体现，比如说租肥地的交高地租，但是理论上说，消费者买的肥地产的粮食和买的薄地产的粮食，每单位生产的价格是一样的，这个土地级差不会延伸到消费者，而是在上游各群体利益主体之间划分。但是，房子不一样，地价的级差性一定会最终传导到购买人身上，这就是房子价格的特点。 　　土地增值的收益并不能装到开发商口袋里作为利润分掉，一些开发商对此乐此不疲，其实未必是一件很聪明的事，但却是他们不得不做的事。为什么？我们以为2000元/平方米楼面地价买的土地，两年后房子盖好了开发商以5000块卖出去了，人们认为开发商赚了暴利，其实不然，开发商要拿回相同生产要素，取得相同质量的土地，就得以5000块钱每平方米的重置成本取得，这和普通老百姓买房子的道理是一样的。开发商不能把土地增值收益作为利润给股东分掉，不然的话规模就得缩小，或者到劣等地建房子才可以，这叫“重置成本”。 　　开发商得到了什么呢？虚增了资本，原来有3000万的资本，现在变成6000万了，自有资本总量按6000万去融资，当然可以跟银行借更多的钱，但是请注意，这场金融危机给我们最大的启示是，一些世界500强的大公司为什么瞬间就走到了破产的边缘，就因为他们忽略了一条，在危机到来的时候，资产大规模的缩水，而债务不缩水给企业带来的巨大风险。 　　新加坡模式不适合中国国情 　　文贯中 　　芝加哥大学经济学博士、美国三一学院经济系终身教授 　　中国现在走的模式是香港、新加坡采用的土地批租的办法，这个办法短期来说比较不错，有点儿像吃鸦片一样。因为你可以廉价把土地征用过来，而且不管是不是公共利益，都必须用所谓国有土地这个理由把土地征用过来，把它拍卖，拿到土地出让金。但是这使开发商拿到土地的时候，地价已经是天价了，不可能去满足最需要城市化的那部分人群，也就是农民工和还在农村的人的需求，因为他们的人均年收入现在只有两三千，支持不了这么高昂的房价。 　　这样一直走下去会有结构性的扭曲，比如城乡收入差距越来越大，因为中国的城市化率比世界低了至少5个百分点，农民工没有城市的正式户口，把农民工算成农村户口的话，中国的城市化率也许比世界要低10%—20%。我们学香港、新加坡的模式，但香港和新加坡只有城市贫民，他们拿出廉价地租去建廉租房是可以的，但是中国人口大多数在农村，这个办法是用完整社会去学不完整社会，这条路越走越窄，越走越黑。所以，中国还要找找跟自己比较相似，有完整意义的方式。 　　东亚的一些国家和地区，城市化过程走得比较好，土地是可以自由买卖的，包括在农村的宅基地。土地在农村之间可以流动，在城市之间可以流动，在农村和城市之间也可以自由流动。他们搞了30年，人地资源的配置非常好，他们坚持了几条，其中最主要的是对外开放、引进外资。中国搞了60年，搞到现在问题还严峻了，城市对农村的吸收能力还差了。 　　2000年，我们参观浦东，工作人员介绍，这里有世界500强的企业进入，有600亿的资金投入。但是我们听了以后问了两个问题，创造了多少就业机会？吸纳了多少农村人口？他们答不出来。城市化的本意是把农村人口划成城市人口，就是说它的定义是城市人口在全部人口当中的比重，不是说有多少楼，有多少大街。中国现在都是城市在自我现代化，对农村人口采取分开式。从改革开放一直到现在，城市的建成区的面积扩大了大概170%，所谓建筑面积提高了大概500%，但是中国的城市化率只提高了70%多。城市的发展对城市化的贡献率还是一个问题。 　　按照现在的房价收入比，中国差不多是