小议房地产开发过程中的工程管理.doc

小议房地产幵发过程中的工程管理 【摘要】本文通过结合目前我国房地产工程管理的现 状，分析了房地产工程管理的相关重点，以及它与承建单 位、监理单位工作的区别，阐述了现阶段房地产工程管理 中业主认识和实践上容易出现的问题及其解决办法。以下 仅供参考。 【关键词】建设工程；房地产；工程管理 1有关于房地产工程管理的背景 目前我国工程管理的现状。所有建设工程项目管理的 内容、侧重点、方法等随着管理行为主体的不同将是不一 样的。近年来，基本上施工单位工程管理的模式相对比较 成熟，伴随而至的监理单位的工程管理也有了国家要求执 行的规范，只有房地产企业这一工程管理主体至今尚未建 立起规范，统一科学的管理模式。随着市场上房地产企业 的不断增多，其企业的工程管理模式更是五花八门，没有 相对规范的操作模式。当代项目管理学科的研究中，已有 涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业 的工程管理有借鉴作用。 当前房地产工程分包管理模式的变化对业主工程管理 的影响。众所周知，随着房地产开发物业的多样化，各种 专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公 司等等，他们不断地直接向房地产开发商承接工程，传统 意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，房地产公司 控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重 心也逐渐转移到房地产公司。 新中国成立以来，我国房地产行业从80年代中期开始 兴起，但其大部分房地产企业都是自己控制着工程资源， 主要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包，主 要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是 房地产工程管理的指挥控制中心。 房地产企业自己把控着工程资源，房地产企业在工程 管理中的作用就不是简单的监督检查了。房地产工程分包 管理模式的变化，必然促使房地产企业探索作为业主方工 程管理工作重点。 2具体从承建单位、监理单位工作模式看房地产开发管 理重点 承建单位、监理单位工作模式 根据《建设工程项目管理规范》(GB/T50 326—XX)的要 求，施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”， 即进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、 合同管理、信息管理、生产要素管理、组织协调。 监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协 调”，即进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信 息管理、组织协调。 房地产业主工程管理与承建单位、监理单位工作模式 的区别 因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工 单位、监理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不 同，采取的方式不同，主要表现在以下几个方面： 工程进度控制方面:房地产企业的计划安排是施工单位、 监理单位计划安排的依据，房地产企业的计划管理从业主 宏观控制的角度，对整个项目的实施进行全面布置，而施 工单位仅仅局限于工程本身，相对更微观。 工程质量控制方面:施工单位和监理单位关心的是按图 施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业 则关心的是客户产品质量标准;施工单位考虑如何保证把工 程质量做好，房地产企业关心是施工单位和监理单位是否 健全了保证工程质量的管理体系。 工程技术管理方面:施工单位和监理单位关注的是施工 方案、施工构造以及施工工法，而房地产工程技术管理的 任务则是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然 后按照确定的技术参数进彳丁招标，定标后确定的产品部品 或者施工出来的产品，符合营销意图。 现场管理方面:施工单位考虑如何组织施工，房地产企 业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系。 3房地产开发工程管理中所容易出现的问题及解决建议 工程管理是开发商工作中的重中之重，公司里一般都 会重点配置工程管理人才，但实际上，似乎很多企业并不 太清楚如何从开发商的角度管理工程。工程管理往往是房 地产公司出问题最多、最难以协调、占用领导层时间最多 的一个环节。问题一般而言容易出在计划管理、质量管理 和监理管理上。 工程计划/进度控制：房地产企业的计划安排是施工单 位、监理单位计划安排的依据，房地产企业的计划管理从 业主宏观控制的角度，对整个项目的实施进行全面布置。 房地产工程施工进度计划出现的问题往往不是工程部施工 计划或施工单位施工计划本身，而是出在施工计划的配套 计划上。房地产工程经常存在施工拖期的问题，比如:施工 按计划应该开工而设计图纸仍为完成；门窗工程按计划应该 开始安装而施工队伍还没进场、电梯按计划应该开始安装 而电梯由于供货不及时而未到场等等一一以上皆是配套计 划的问题，房地产企业工程部门在编制每个月施工计划的 同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场 计划、资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给 相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完 成工作，工程施工的问题由工程部解决，涉及