(中国20)关于房地产趋势的预测.ppt

“沸腾的中国20年”关于房地产趋势的预测 人类预期未来的基本模式 关键概念 什么是“关键基本因素” 房屋购买的人口统计学（一） 房屋购买的人口统计学（二） 房屋购买的人口统计学（三） 日本、香港、台湾、美国 小波浪及其特点 金融与房地产市场：2008双紧主题 金融与房地产市场：2008双紧主题 金融与房地产市场：2008双紧主题 2008年1月7日，银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.2695元，再创汇改以来新高，人民币呈现加速升值迹象。 大背景1：区域市场重建 重要基础设施：城市地铁和城际快速交通 大背景2：新百万富翁经济 中产阶级迅速崛起：大学受教育人数逐年迅速增长 家庭财富：改革开放以来中国人均GDP和居民储蓄余额呈现快速增长的趋势，家庭财富迅速增长 2006年中国人均GDP达到15931元，比1978年增长42倍，复合增长率达到16.8% 家庭财富：家庭年收入超过25000美元的富裕家庭户数将由2005年的290万户增加到2015年的850万户 大背景2：新百万富翁经济 大背景3：世界经济和人口变化 2008年的核心城市：北京、上海、深圳、广州 2008年的珠三角及全国省会城市 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 Author：Wanghaibin 本报告是严格保密的。 Author：Wanghaibin 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 这是一次软着陆 我们再也不会有衰退了！ 风险太大，一切都太糟了，而且更糟！ 1.市场的运行方式是曲线上升 2.我们的预期方式是直线式的 3.即使是长期牛市，也会发生重大调整 人类投资的三大现实 次要因素 随机事件 宏观调控措施 油价/美国次按揭 关键基本因素 市场趋势 总体经济发展 金融：抵押贷款利率和可承担性 规划：区域市场边界 人口：由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势 Generic description of the 4 factors 关键基本因素 中国的人口年龄分布 对经济产生重大影响的关键年龄 通货膨胀（进入劳动力市场后年） 生活中的事件 进入劳动力市场 革新 成家 购买第一套房子 贷款高峰 住房支出高峰 负债高峰 支出高峰 投资高峰 事业高峰 退休（通货膨胀率下降 净财产的高峰 慈善活动的高峰 平均年龄 ２０ ２３ ２６ ３１ ３２ ４２ ４２ ４８ ５４ ５８ ６３ ６４ ６５ ２３ 不同年龄的房屋购买总量 不同年龄组购房的平均价格 不同年龄组拥有房产的平均价值 首次购房与再次购房 真正的顶点出现在人口高峰期 时间 价格 时间（年） 价格 开发商贷款直接融资、外资、银行信贷 个人抵押贷款首付、利率、转让限制 币 值： 重 估 金融与房地产市场 金融政策。政府实施提高政策，加大多套房购房压力，迫使部分投资者逐渐退出投资市场 中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。 2007.9.27 细化前期颁发的金融政策。政府规范第二套房标准，统一商业银行执行细则。 中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理补充通知，以“家庭”为单位界定第二套房 对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。 2007.12.11 个人抵押贷款首付、利率、转让限制 “城市中国”主题：城市群的诞生 市场规则一体化：一刀切的全国市场统一 重要民生安排：教育、医疗和安居保障 “投资中国”主题：沸腾的21世纪 2007年： 495万人 1980年：22万人 复合增长率：24.7% 2006年：15931元/人 1998年：6796元/人 1978年：381元/人 复合增长率：16.8% 1998年：53407亿元 2006年：161587亿元 1978年：211亿元 复合增长率：39.4% 2006年中国居民储蓄余额达到161587亿元，比1978年增长767倍，复合增长率达到39.4% 2006年：11372元/人 1999年：5854元/人 复合增长率：10.0%