楼宇买卖须知.pdf

澳門日報 認識澳門法律 ── 樓宇買賣須知 （文章內容以見報日的法例為依據） 2014.05.05 見報 樓宇買賣對現今社會大眾可說是相當重要，無論是置業安居組織家庭，又或買入物 業作投資，當中一定涉及樓宇買賣的過程。因此買賣雙方均應了解有關的法律規定，從 而獲得保障。 房地產中介合同 在樓宇買賣過程中，不論買方或賣方，很多時候也會委託房地產中介人進行買賣。 根據去年七月生效的《房地產中介業務法》規定，當房地產中介人受客戶委託買賣或租 賃物業時，必須與客戶簽署房地產中介合同（除非只屬諮詢、提供或使了解市場狀況及 可供參觀的物業資訊，則不在此限。） 房地產中介合同必須以書面方式訂立，並要載明一些法定事項，尤其是房地產中介 人的名稱、准照編號及商業營業場所地址 ，客戶的名稱和聯絡方法 ，以及佣金等。如果 合同雙方無訂明有效期時，合同的有效期就會視為六個月。而客戶本身亦可根據個人需 要，與一個以上的房地產中介人簽訂房地產中介合同。 物業登記書面報告 買樓前，買方應了解該物業的基本情況，例如賣方是否業權人，又或者該物業有否 銀行抵押 （按揭）等。因此買方可以申請 “物業登記書面報告” （俗稱查屋紙），從中 核實資料上的業主與接洽的賣方是否相符，並確定物業是否有銀行按揭或涉及法院訴訟 等。 申請了物業登記書面報告後，可以看到報告內主要包括“房地產的識別資料”、 “單位的識別資料”和“業權登錄資料”三部分的內容。“房地產的識別資料”包括有 大廈所處的街道、樓層的數目及單位總數，以及使用准照（入伙紙）發出年份等內容。 在 “單位的識別資料”中，會顯示單位的面積與用途（如居住、商業或停車場等）。在 “業權登錄資料”內，會有業權人的姓名、銀行貸款資料，有否涉及訴訟、查封或扣押 等情況。 物業登記書面報告可以到物業登記局申請，也可到第一公證署、海島公證署、市民 服務中心（中區及離島），以及政府綜合服務大樓申請，費用為每份十元。 預約買賣合同 買賣不動產必須以公證書形式訂立（俗稱簽契），才會有法律效力。因此純粹只是 口頭上的協議，當然不可能達到樓宇買賣中“業權移轉”的效果。而在一般情況下 ，當 買方欲購買某一物業，與賣方達成共識後 ，雙方便會預約到律師樓簽署“預約買賣合 同” （俗稱臨時買賣合約）。 預約買賣合同是指雙方透過書面協議，承諾日後簽署正式買賣公證書（簽契），它 對買賣雙方都有約束力。一般在訂定預約買賣合同時，買方會向賣方交付定金（俗稱落 大訂），並在合同中訂明何時繳付餘款、何時交收物業、何時何地簽契，以及當任一方 違反合同條款時，例如不履行交易的情況下 ，對方可依據預約買賣合同追討賠償 （包括 當買方不履行交易時，賣方可沒收定金；又或當賣方不履行交易時，買方有權向賣方收 取雙倍定金作為賠償）等內容 。 此外有關預約買賣合同方面，有兩點必須注意：第一，由於預約買賣合同的簽署， 並不產生業權移轉的效力，所以雙方簽訂了預約買賣合同，亦不代表交易已經正式完 成。只有買賣雙方在“簽契”後，業權才會正式轉移，因此即使簽訂了預約買賣合同但 未簽契，業權仍屬賣方所有。 第二，在樓宇買賣過程中，預約買賣合同亦不是必須要訂立的。買賣雙方亦可選擇 不訂立預約買賣合同，直接到公證署或找具私人公證員資格的律師，辦理 “簽契”手續。 印花稅 根據《印花稅規章》規定，原則上 ，涉及不動產移轉，都要在訂立合同後三十日內 繳納不動產移轉印花稅。當中所指的 “合同” ，亦包括預約買賣合同。所以即使買賣雙 方還未 “簽契” ，只要是訂立了預約買賣合同，買方就要在三十日內往財政局申報，繳 付全數的不動產移轉印花稅。繳付後，日後簽契時便不用再次繳付。但假如買賣雙方沒 有簽訂預約買賣合同而直接簽契 ，則買方便要在簽契後三十日內，向財政局繳付不動產 移轉印花稅 。 另一方面，在二○一四年的財政年度預算案中，政府亦定出了 “首次置業”稅務優 惠：未擁有不動產的澳門成年永久性居民，在本年度購買住宅，可以獲得豁免首三百萬 元可課稅金額 （一般指樓價或財政局記錄的價值）涉及的稅款。 簽契及物業登記 由於法律規