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房地产信托融资项目推介方案 二00九年六月 目录页面 目录页面 中融信托的成立和发展 中融信托的主要业务范围和发展定位 公司主要的经营业绩 公司发行的产品有 公司发行的产品有 公司主要的业务发展优势 房地产业务是公司的主要业务发展方向之一 2009年，公司在分析当前的经济形势及宏观政策的事实下，在经历07、08两年的“寒冬”后，重新将房地产作为主要的业务拓展方向之一，重点关注一线城市的中高端住宅项目，同时结合部分商用及工业地产，力争通过公司专业、高效的管理及灵活的融资方式，为中国城市化的建设提供专业的金融服务。 目前，公司已准备在北京、天津、重庆、昆明、苏州等多个城市开展各种类型的房地产项目投资。公司将继续大力拓展项目来源，寻找有实力、有潜力、值得信赖的合作伙伴来完成公司对房地产行业投资的战略构想。 目录页面 房地产融资的必要性分析 房地产业是国民经济的重要支柱产业，无论是对拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业的发展，还是对金融业稳定和发展，乃至于对推动居民消费结构升级、改善民生都具有举足轻重的作用。在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资占据了三分之一。 房地产行业也是典型的资金密集型行业，随着经济发展进入下行周期，房地产行业也遇到了前所未有的困境。终端销售量的下降和整个市场投资者的观望态度，以及银行等金融机构的审慎放贷政策都导致了开发商资金链紧张，自身造血功能减弱，房地产融资渠道单一的矛盾日渐加剧。 房地产融资的可行性分析 受国际金融海啸的影响，2008年中国国内的宏观调控政策变化较大，当前，面临国务院以内需促发展，加大基础设施投资力度的要求，房地产行业出现回暖迹象，对资金的需求日益增加。 银行贷款必须在符合“四证齐全”的条件后才能向房地产企业发放，因此只是给房地产项目锦上添花，无法在开发商最需要资金的阶段提供融资服务。信托凭借其灵活的投资方式，可以在更早的阶段便介入房地产项目，方式上，信托贷款发放条件可放宽至“三证”和三级开发资质，除此之外，还可以股权投资附加回购条款、股权收益权、财产收益权等多种方式对房地产项目进行投资，因此市场潜力巨大。 房地产项目通常收益较高，虽然伴随的风险也较大，但都在信托的控制范围内，因此这类产品非常符合高端客户的理财需求，市场前景广阔。 房地产信托融资的基本模式 信托贷款 向项目公司发放信托贷款，以房屋销售款作为还款来源，附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。 股权投资附加回购条款 以增资扩股或受让股权的方式投资于项目公司，行使股东权利，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权，同时附加资产抵押、项目公司股权质押、帐户监管等保障措施。 附加回购的股权投资条件参照信托贷款。 股权收益权投资 以购买项目公司股权收益权的方式投资于项目公司，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权收益权，同时附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。 其他财产收益权投资 如果房地产企业或项目公司拥有成熟的商业地产，可以购买租金收益权的方式进行投资；如果房地产企业或项目公司持有优质债权的，可以购买应收帐款的方式进行投资。 REITs 以能够产生稳定现金流的商业地产组成资产池，在银行间债券市场或股票交易所发行资产支持证券，以租金收入作为支付投资者回报的来源。 房地产信托融资方案的基本要素 信托投资方式：贷款、股权、财产收益权等投资方式的组合； 信托资金来源：针对具体项目专项发行集合资金信托/ 直接对接资金池；通过商业银行发行人民币理财产品募集资金； 信托投资规模：5000万—20亿； 信托期限：2年（含）以下； 信托的终止：信托到期还本付息、股权回购或财产权回购完成； 信托资金使用成本：根据信托期限和当地理财市场的情况具体考量，包括投资者预期回报和信托公司的费用两部分；如通过商业银行发行理财产品募集资金，还包括商业银行的发行费用等； 信托方案的风险控制措施：全程帐户监控；销售回款帐户锁定；土地使用权、在建工程、住宅、商业等资产抵押；项目公司股权过户或质押；企业法定代表人个人连带责任保证等。 信托方案的操作流程 开发商与信托公司初步接洽，沟通融资需求； 开发商准备相关材料，出具相关文件，信托公司初审，进行尽职调查，双方确定融资方案； 信托公司起草相关协议文本，双方确认并签署，落实抵押、质押、公证等保障措施； 信托公司向属地银监局履行发行前报备程序，报备期结束开始发行理财产品； 信托资金募集到位，宣告信