商业地产运营模式-背景.ppt

一、充分研究商业地产运行规律 二、围绕价值链组建利益共同体 三、实施专业化团队管理 四、培育三大关键能力 五、产权销售与统一经营相平衡 六、创新投融资机制 七、二、三线城市的城市运营商 壹 理论篇 贰 市场篇 叁 借鉴篇 肆 建议篇 我司商业发展的若干思考 ■ 地段的问题？ ■ 规模的问题？ ■ 投资和回报的问题？ ■ 招商的策略和时机问题？ ■ 业态和功能布局的问题？ ■ 建筑设计和经营需求的问题？ ■ 主力店引进与整体收益的问题？ ■ 前期规划与后期经营管理的问题？ ■ 专业的市场调研是解决一系列问题的开端？ ■ 慎密的商业规划是商业地产开发的必须步骤？ ■ 专业团队的加入是商业地产开发成功的保障？ 对商业地产运行规律的充分研究 第四部分 建 议 篇 我司商业发展的若干思考 科学设立开发程序 第四部分 建 议 篇 项目选址 获取土地 项目设计 1 项目招商 选择融资渠道 项目规划 项目施工 6 7 开业经营 8 国际成熟商业地产开发的基本流程 3 2 4 5 市场 调查 规划 设计 商业项目 工程建设 1 业态设计 与主力店招商 商业 分割 5 招商策划与招商工作 目前中国商业地产开发的基本流程 2 4 6 3 商业经营管理 7 我司商业发展的若干思考 在专业调研分析基础上确定项目定位 第四部分 建 议 篇 商业开发的第一要素是地段，第二要素是定位。 目标市场定位两个要求——准确、全面 1、目标消费群定位与区域功能紧密关联 2、目标投资小业主定位应明确目标市场区域 项目目标商户群单位的三个原则 原则1、主力商户优先 原则2、以核心商户提升商圈价值 原则3、经营者与租户达成“利益共同体” 项目竞争定位——实行差异化 1、项目功能定位流行全面一体式购物 2、项目经营主题特色定位——主题突出、结构合理 3、项目经营方式定位——因时制宜、因时而变 4、项目经营业态定位——最优化业态布置原则 我司商业发展的若干思考 围绕运营价值链，组建利益共同体 1 2 3 4 开发商 与政府 作为商业地产的开发运 营商,必须充分与政府沟通,尽量 符合政府城市规划的要求,并动 用一切资源说服政府的政策支持. 强强联合银行对商业地产项目的 贷款非常谨慎，进行长期价值运 作可以考虑与资本或其他企业合 作共同开发项目。 与大型零售商国内许多实力雄厚的 地产商与国内外知名优势零售企业 结成战略联盟，分别借助对方的力 量大举扩张各自的市场规模 与小业主/租户房地产商可以借助 商业巨头的品牌效应提高铺位售 价和加快中小店的招商进度。 第四部分 建 议 篇 我司商业发展的若干思考 实施专业团队管理 外脑介入式 开发商在不懂商业经营管理或不愿花费人力经营管理的情况下，可以 聘请经营管理公司专门经营项目。 方案一 外脑植移式 开发商与经营管理公司合作共同经营项目，各自承担相应的职能，发展商 一般承担商场的物业管理部分，商业部分交给经营管理公司负责。 方案二 内生经营式 第三种方式就是发展商自己成立经营管理公司经营项目。 方案三 第四部分 建 议 篇 我司商业发展的若干思考 培育运营管理能力，实现可持续发展 第四部分 建 议 篇 以可持续发展为目标培育运营管理能力 第一，严格控制商家的品牌和经营实力；严进严出。大的方面指整个商场管理机构的品牌和经营实力，小的方面指进驻商户的品牌和实力， 第二，租金要与市场行情保持一致并给予经营商家一定利润空间； 第三，宣传推广要能做到持续不断，做到永续经营?，售后服务要确保消费者利益； 我司商业发展的若干思考 产权销售与统一经营相平衡 多产品开发 可以配合写字楼、公寓等回报率高且利于销售的物业一同开发，相互之间 作为资金的补充和物业功能上的互动。 策略一 卖小留大 将主力店、品牌店等能够大力拉升商业物业氛围和价值的店铺自行持有， 而将小店铺销售，并同时签订后期统一经营的合约。 策略二 售后返租 多考虑对预售的中小商铺实行售后返租，以使众多商铺在经营上形成合力。 售后返租应做到三个统一：统一招商管理、统一营销管理、统一服务与监督。 策略三 第四部分 建 议 篇 我司商业发展的若干思考 创新商业地投融资机制 基金/信托 在美国199家基金和171家公开上市基金中拥有全国购物中心一半以上的投 资