物业经营管理工作.ppt

* * 3、偿债能力状况指标 （1）资产负债率——衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%。 （2）利息保障倍数——是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。 * * 4、发展能力状况指标 （1）营业增长率——是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率。 （2）资本积累率——是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。 * * 1、财务效益状况修正指标 （二）物业管理绩效评价修正指标 主营业务利润率 盈余现金保障倍数 成本费用利润率 2、资产营运状况修正指标 应收账款周转率 不良资产比率 资产损失比率 * * 3、偿债能力状况修正指标 流动比率 速动比率 现金流动负债比率 长期资产适合率 经营亏损挂帐比率 4、发展能力状况修正指标 总资产增长率 三年利润平均增长率 三年资本平均增长率 * * （三）物业管理绩效评价评议指标 经营者基本素质 服务满意度 基础管理水平 在岗员工素质状况 服务硬环境 发展创新能力 经营发展策略 综合社会贡献 * * 五、物业管理绩效评价的标准 定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成。 分为优秀、良好、平均、较低、较差五个档次。 （一）定量指标标准 定性指标评价标准用于对评议指标进行综合分析和平均分数。 分为A、B、C、D、E五个等级。 （二）定性指标标准 * * 六、物业管理绩效评价结果与报告 优（A）：综合评价得分达到85分以上（含85分）； 良（B）：综合评价得分达到70～85分以上（含70分）； 中（C）：综合评价得分达到50～70分以上（含50分）； 低（D）：综合评价得分达到40～50分以上（含40分）； 差（E）：综合评价得分达到40分以下。 （一）物业管理绩效评价结果 * * 评价报告由封面、正文和附录组成。 评价报告语言要简洁规范、思路清晰； 分析要切中要害、突出重点； 评价结论应依据充分、表达准确； 对因特殊情况而未按分数线评定的企业，应予以说明； 有明确的评价结果和评价结论。 （二）物业管理绩效评价报告 * * 一、功效系数法 第四节 绩效评价的主要方法 ——是根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。 * * 二、综合分析判断法 ——是指评价人员按照评价工作制度的规定，本着独立、客观、公正的原则，利用其已有的知识、经验和分析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入的分析研究，并以此形成评判意见，然后对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断。 * * 三、定量和定性相结合记分法 ——是将功效系数法计算的定量指标评价分数和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数，按照规定的权重（定量80%；定性20%）拟合形成综合评价结果，即根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算出综合评价得分。 * * 一、物业管理报告及其类型 第五节 物业管理报告 ——是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。 * * 向业主、租户提交的物业管理报告 向高层次管理者提供的物业管理报告 向投资者或董事会提交的物业管理报告 （一）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类 月度物业管理报告 季度物业管理报告 （二）按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类 半年度物业管理报告 年度物业管理报告 * * 二、财务管理目标 利润最大化 资本利润率最大化或每股利润最大化 企业价值最大化或股东财富最大化 （一）财务管理总体目标 * * 筹资管理目标：以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金 投资管理目标：以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多的投资收益 利润分配管理目标：正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式 （二）财务管理具体目标 * * 三、财务管理内容 筹资决策——是指物业服务企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。 包括：预测企业资金需要的数量；确定筹资规模和时机；确定筹资资金的来源与比例；研究或评价最佳的筹资方式；确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；研究资本结构的弹性及调整方法。 （一）筹资决策 * * 投资决策——是指企业筹得资金后，在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策，以便取得最佳的投资收益。 包括：研究企业的投资环境，研判是否适合投资；预测投资规模和投资动机；确定投资结