关于我国物业税立法的基本构想(上)文档.doc

关于我国物业税立法的基本构想（上） 　　关键词: 物业税;国外经验;立法必要性;基本构想 　　内容提要: 国家税务总局在制定“十一五”计划时提出我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。因此，适时开征物业税，已经成为我国新一轮房地产税制改革的重要内容，也成为我国财税法领域一个重要研究课题。本文通过对市场经济发达国家和地区物业税立法的比较研究，着重就我国物业税立法的必要性展开较为深入的讨论，进而提出了我国物业税立法的基本构想，希冀为推动我国正在进行中的物业税立法提供一见之得。 　　物业税法是指调整物业税征纳关系的法律规范的总称。物业税又称财产税或房地产税，是指针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴付一定税款的税种，其应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。目前我国已开征房产税和城市房地产税，而尚未开征物业税。随着税收法治的不断深化，适时进行物业税立法，规范并保障我国房地产业的稳健发展，已经成为我国立法机关的一项重要议事日程。 　　一、现行我国房地产税法设计的缺陷 　　目前我国房地产税法主要包括土地税法、房产税法、城市房地产税法和契税法，其中土地税法涵盖城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税等；房产税法和城市房地产税法构建了内外有别的两套房产税制，即对国内的应税单位和个人征收房产税，对外商投资企业、外国企业和外籍人员的房产征收城市房地产税；契税法是针对在我国境内办理国有土地使用权、房屋所有权权属转移登记时，向产权承受人征税的法律规范的总称。在市场经济条件下，我国房地产税法制度的设计，越来越难以适应房地产业稳健发展的需要，主要表现为以下几占． 　　（一）税权高度集中于中央 　　目前，我国的房产税、土地使用税及其它各税的税收条例都是由全国人大授权国务院统一制定，几乎所有的地方税种的立法权、开征权、解释权、税目税率调整权、减免权以及停征权等全部集中于中央，地方政府基本上无税收管理权，也不能根据自身的经济情况确定税率。 　　（二）税租费过多及混乱 　　税租费过多的问题具体表现在以下三个方面：（1）以税代租。地租是土地使用者获取土地权益的成本，资源税、城镇土地使用税、农业税和房产税等税中皆含有租的因素。[1]（2）以费代租。我国对外资企业、外国企业收取场地使用费，场地使用费具有地租的性质。（3）以费代税。如国家对闲置土地的行为征收的土地闲置费，实质上是一种带有明显惩罚性质的税收，它以费的形式出现，有损税收的严肃性。 　　（三）房地产保有阶段税负轻 　　与西方国家相比，我国房地产税收多集中在开发和流转阶段，保有阶段则较轻。主要表现在：在房地产开发和流转过程中，就有契税、营业税、印花税、所得税、城乡维护建设税、耕地占用税等。而在保有阶段，只有房产税、城市房产税和城镇土地使用税，而且税基一旦确定，就长久按照固定税率征收。 　　（四）税种繁杂且交叉重叠 　　就征税环节分析，我国现行房地产税的课征分房地产开发、转让和出租三个环节，分别涉及6至7个税种，其中有不少税种是重复适用的。如对于房产课税，设置了房产税和城市房地产税两个不同的税种；对于土地课税，设置了土地使用税和耕地占用税；对于房屋租金收入，则同时征收营业税、土地增值税、所得税、房产税等；对于房地产的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所载金额缴纳印花税，又要按规定的税率缴纳契税等（参见表1）。 　　表1我国现行房地产税法所涉及的税种及税率设置 p align=center 　　本表系根据我国现行税法整理制作。 　　（五）征税覆盖面窄 　　从纳税人上看，现行房地产税对国家机关、人民团体及全额、差额拨款的事业单位的本身业务拥有的房地产免征，拥有非经营用的房地产个人没有作为纳税人。[2]从征税地域上看，现行房地产税的征税范围界定为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 　　（六）计税依据不合理 　　我国现行的房地产税收在应税数额计算上主要采取两种方式，一种是从量定额的方式，这种方式不能使税额随着课税对象价值的上升而上升，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节收入的作用；另外一种方式是从价定率的方式，其中包括从价计征与从租计征。从价计征的房产税，是依据房地产原值扣除10%mdash;30%的折旧率后的余额，以1.2%的税率计征，这种折余价值反映的是历史成本，而不是市场价值，不能反映随着经济发展房产增加的那部分价值，因而房产余值无法合理反映房产现在的价值。从租计征的房产税，是以租金的收入额12%的税率计征，与按历史成本从价计征相比，从租计征的税负过重，容易造成税基的减少。 　　（七）内外资房地产税制不统一 　　目前我国还存在着内外两套房地产税制和土地税制。对内资房地产企业课征