房地产调研标准化流程设计.ppt

什么是房地产市场调查 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验； 房地产市场调查有广义和狭义之分； 房地产市场调查有很深的地域特征。 广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。 狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。 房地产调研设计流程 (一) 政治法律环境调研 政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规等 包括： 1、各级政府有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等。 2、各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等。 3、政府有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等。 4、政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。 5、政局的变化,包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。 (二) 经济环境调研 经济环境调研主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素， 这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、 消费水平、消费结构、物价水平、物价指数高低，对房地产市场 需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应把握企业所在地区的 总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展快的地区，房地产市 场的前影也将十分广阔，市场机会相对多。 包括： 1、国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模，趋势、速度和效益。 2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情 况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 3、一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通贷膨胀率。 4、国民经济产业结构和主导产业。 5、居民收入水平、消费结构和消费水平。 6、物价水平及通贷膨胀率。 7、项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商 投资的发展情况。 8、与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。 (三) 社会文化环境调研 社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活 的态度、对人生的价值取向等。很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为， 因此它影响消费者购买房的动机、种类、方式。某一地区人们所持有的核心文化 价值观念具有高度的持续性，因此房地产企业必须了解当地消费者的文化和传统 习惯，才能为当地消费者所接受。而一些价值观，是比较容易变化的，这也是房 地产企业开发新的产品引进新的经营思路创造了条件。 包括： 1、居民职业构成、教育程度、文化水平等。 2、家庭人口规模及构成。 3、居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等。 4、消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。 (四) 社区环境调研 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。 优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济 效益具有重要作用。 包括: 社区繁荣程度、购物条件、文化分围、居民素质、交通和教育的便利、 安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 二、 房地产市场需求调研 (一) 房地产消费者调研 (二) 房地产消费动机调研 (三) 房地产消费行为调研 房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的 需求数量。 市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。 购买者是需求的主体，是需求行为的实施者； 购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。 三者共同构成了需求的实体。房地产企业为了使其产品适销对路，必须事先了解消费者的构成、购买动力和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来进行企业的生产经营活动。 (一) 房地产消费者调研 房地产消费市场容量调研，主要是调研房地产消费者的数量及其构成。 包括： (1)消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展 趋势； (2)调研房地产现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、民族特 征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等； (3)消费者的经济来源和经济收入水