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2019年5月2日 天蕴·南加州项目 洋房销售方案 （数据截止日期：2014.5.31） One Two Three 竞品分析 余货分析 营销策略 目录 contents Four 保障措施 竞品分析 One 竞品分析 竞品筛选 南部新城 北部新区 东浦新区 本案 中铁共青湖 凯莱国际 保利未来城市 金科中央公园城 中建·幸福城 三个板块中主要竞品为： 凯莱国际 保利·未来城市 中铁·共青湖 中建·幸福城 金科·中央公园城 洋房竞品总汇 项目 体量（万方） 产品面积区间（m2） 均价（元） 月均去化（套） 保利·未来城市 19 94-256 4200 40 凯莱国际 70 70-140 3900 50 中铁·共青湖 9 120-180 5000 10 中建·幸福城 14 120-220 4000 20 金科·中央公园城 107-165 预计4300 未开盘 竞品分析 总汇 主要竞品中，洋房均价在4200左右，保利·未来城市与凯莱国际月销量最高； 开发商 遵义保利置业 案名 保利·未来城市 总建面 517万方 容积率 3 业态构成 高层、洋房、别墅、公寓 高层已推总量 8492套 洋房已推总量 1316套 开盘时间 2011.10 累计销售额 40亿 滚动6月销售额 4.29亿 滚动6月去化率 75%（存货+新增） 竞品分析 区域竞品 市场竞品 保利·未来城市 洋房折后建面均价4100元/㎡，实得3800元/㎡ 开发商 遵义市东都地产开发有限公司 案名 凯莱国际 总建面 70万方 容积率 1.51 业态构成 高层、洋房 已推洋房总量 765套 开盘时间 2013.9 累计销售额 1.8亿 滚动6月销售额 1.5亿 滚动6月去化率 55%（存货+新增） 市场竞品 凯莱国际 市场竞品 凯莱国际 两房户型实得单价约3700元/㎡，三房户型实得单价约3750元/㎡ 两变三户型：约90㎡ 三变四户型：约145㎡ 中建·幸福城 开发商 遵义中建地产有限公司   案名 中建·幸福城 总建面 200万方 容积率 2.40 业态构成 高层、洋房 已推高层总量 约1600套 已推洋房总量 约1100套 开盘时间 2013.12 累计销售额 12亿 滚动6月销售额 12亿 滚动6月去化率 80%（存货+新增） 市场竞品 中铁·共青湖 市场竞品 开发商  遵义源丰置业有限公司 案名 中铁·共青湖 总建面 105万方 容积率 1.25 业态构成 洋房、别墅 已推洋房总量 500套 开盘时间 2012.12 累计销售额 0.7亿 滚动6月销售额 0.35亿 滚动6月去化率 15%（存货+新增） 金科·中央公园城 开发商  遵义金科房地产开发有限公司   案名 金科·中央公园城 总建面 430万方 容积率 2.5 业态构成 高层、洋房、别墅 开盘时间 预计2014.6 累计积客 约10000组 办卡 约1300张 （2014.5.10开始） 市场竞品 面积、总价分析 竞品分析 洋房成交面积段（m2） 洋房成交总价段（万元） 从面积段与总价段来分析，主要成交集中在120-140m2、40-50万产品；然后集中在140m2以上、70-90万产品； 小结 竞品分析 根据以上分析 竞品平层总价在40-50万占比较大，跃层总价70-90万占比较大 竞品平层面积段在100-140，跃层均在140以上 部分竞品实景已呈现，示范区效果较好 凯莱国际与保利未来城市景观环境与其余竞品项目相差不大 由于这两个项目性价比相对较高，所以走量较快 同面积段产品，景观环境大致相同情况下，价格取胜 余货分析 Two 2013年8月后，洋房月去化约1000m2（约7套），随着房源的减少，月去化逐步下降； 5月在推广重新起势后，销量比2-4月月均去化量有所提升； 余货分析 总体销售 来访量、转化率 洋房客户来访量、成交转化率交叉分析 客户来访量由于前期未有详细统计，该表为估测值 2013年8月至今月均来访量平均在120组左右； 随着余货不断减少，户型的同质化加剧，成交转换率不断下降； 余货分析 余货分布 1 1 2 1 1 2 1 1 24 20 23 18 15 7 3 2 3 1 洋房余货共计126套，主要集中于1#、2#、3#、4#、5#、10#楼； 0 洋房余货分布（套） 余货分析 景观因素 从景观上看，余货集中区域，景观环境不足以支撑快速去化； 余货分析 面积总价分析 洋房余货面积段（m2） 洋房余货总价段（万元） 从价格与面积上看洋房余货主要集中在130-160m2、70-80万与90-100万的产品； 余货分析 天蕴·南加州洋房货值盘点 套数(套) 建筑面积(m