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国有土地出让合同性质 　　浅析国有土地使用权出让合同的性质　　摘要：国有土地使用权出让合同作为一种特殊的合同，兼具民　　事合同与行政合同的特征，对其法律性质的界定，司法实践中的认　　识不尽相同，由此引发一系列问题。本文对土地使用权出让合同进　　行了深入的分析，指出了国有土地使用权合同的行政合同性质。将　　国有土地使用权出让合同定义为行政合同，有利于土地行政主管部　　门行使土地行政管理权，也有利于维护行政相对人的合法权益。　　关键词：国有土地；使用权出让；合同　　中图分类号：文献标识码：a文章编号：1006-026x　　10-0000-01　　土地使用权出让合同，是指国家以土地所有者的身份将国有土地　　使用权在一定期限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支　　付土地使用权出让金并按合同的规定开发利用国有土地的合同。土　　地使用权出让行为虽然具有一定的民事法律行为的特征，但国家与　　用地者在出让过程中本质上表现的是一种行政法律关系。从法律本　　质上讲，土地使用权出让是一种行政许可行为，是国家特许某些当　　事人享有特定地块的土地使用权的行政行为。　　一、主体的恒定性　　土地出让合同的双方当事人，有一方必是行政机关，双方存在管　　理与被管理的关系。城镇土地是国有土地，但国家作为一个抽象的　　主体，不可能实际参与土地使用权出让合同的订立。根据我国土地　　项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析　　—土地使用权出让转让篇　　本期题目：国有土地使用权出让合同法律性质认定　　对国有土地使用权出让合同是行政合同还是民事合同法律性质的不同认定，将会直接影响到对合同双方权利义务的解释和判断、解决合同纠纷时的实体和程序法律适用等。　　【实务争论】　　第一种观点认为：国有土地使用权出让合同为行政合同而不属于民事合同。其主要理由在于：在适用法律规则方面，政府土地管理部门作为合同的一方主体依法负有相应的管理职责和享有单方处罚权及单方变更权等，这些规定就是法律赋予行政机关的行政特权，是完全超越司法的特殊规则。　　第二种观点认为：国有土地使用权出让合同为民事合同。　　第三种观点认为：从实然状态来分析，国有土地使用权出让合同是具有行政合同和民事合同双重性质的“混合合同”。　　【司法实践与解析】　　最高院认为国有土地使用权出让合同属于民事合同，并且应当采用民事救济规则解决土地出让合同纠纷。主要理由如下：　　第一，从权利本身的脆弱性来看，由于国家垄断一级市场，受让人处于弱势地位。如果再赋予出让人大量行政特权，受让人的权利处于一种不稳定、随时可能受到侵犯的状态。　　第二，从土地使用权的性质来看，土地使用权是一种用益物权，　　具有对世效力。如果国家以土地管理者的身份出让土地使用权，那么土地使用权将成为受出让人单方意志任意摆布的权利，从而丧失对世效力，背离了物权法的基本原则。　　第三，从国家在土地出让合同中的身份来看，国家是一个特殊的民事主体，在土地出让合同中与受让人的法律地位是完全平等的，但国家根据公用利益的需要依法行使的提前收回土地，或者对出让期限届满、闲置的土地依法无偿收回等行政措施，只是国家在土地使用权出让合同关系之外依法行使对土地利用的监督管理职权，知识国家具有双重身份的体现。　　第四，从目前法律依据来看，在《物权法》起草过程中，大多数人认为土地使用权为他物权，以创设他物权而订立的出让合同为民事合同。而将土地出让合同归于行政合同没有法律依据。　　第五，从争议解决规则来看，按照最高人民法院XX年修改后的《民事案件案由规定》，建设用地使用权合同纠纷包括建设用地使用权出让合同纠纷和建设用地使用权转让合同纠纷。从司法实践上来看，普遍采用民事救济规则解决土地出让合同纠纷。　　另外，与土地使用权竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，其性质也属于民事行为。　　【法条索引】　　《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条　　本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管　　理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。　　反方　　土地出让合同是行政合同吗？　　土地出让合同是行政合同吗？　　XX年2月12日，针对广东省拟对拥有多套房的家庭开征土地使用费的设想，我在《中国房地产报》上发表了《重复收取土地使用费涉嫌违法》一文，指出不论是拥有一套房产还是拥有多套房产，买受人实际上都已经承担了房屋用地的使用代价，再对其征收土地使用费不仅毫无依据，而且将违反《合同法》、《消费者权益保护法》和财政部有关税费管理的规定。　　该文发表后引起了房地产领域和法律界人士的普遍关注，许多人通过不同方式表达了