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如何签定物业合同 　　1.目的　　对物业管理合同在签定前进行评审，以确保客户要求明确，公司有能力满足客户要求。　　2.适用范围　　适用于公司新承接及合同期满的物业项目管理合同的签订。　　3.引用文件　　质量手册章。　　标准第章。　　4.职责　　总经理或副总经理负责合同评审的组织工作。　　保安部负责对清洁卫生、绿化、消防安全、治安、信件收发、内容进行评审。　　工程部负责对设备保养运行、维修管理等内容进行评审。　　财务室负责对管理收支费内容进行评审。　　物管部负责对人力资源等内容进行评审。　　5.工程程序　　合同的评审　　总经理或副总经理组织物管部、保安部、工程部、财务室对管理合同进行评审。　　物管部、保安部根据现行物业管理的各项法规、条例及公司现有的资源能力对委托方在治安、消防安全、清洁卫生、绿化、信件收发管理等各方面的要求进行评审并记录，提出满足委托方要求应增加的资源。　　工程部根据现行的各项有条例及公司现有的资源能力对委托方在设备保养运行维修的要求进行评审并记录，提出需要增加的资源。　　财务室根据物业管理行业及公司的有关规定对物业的各项收支费标准，零星维修服务收费等方面进行评审并记录存档。　　物管部根据有关的劳动法规要求和公司管理的需要，对人力资源方面进行评审，并记录。　　制定物业管理方案的筹备小组根据各部门合同评审记录、编制物业管理方案，按物业管理方案的制定()文件执行，修订标准合同，报总经理或副总经理审查批准后提交法律顾问咨询，然后根据法律顾问的意见修改后再报总经理或副总经理审查批准后形成合同草案。　　合同的磋商　　筹备小组制定合同计划，并与委托方联系约定时间进行磋商。　　合同的磋商由总经理或副总经理组织，有需要时可安排各部门代表及法律顾问参加。　　筹备小组对合同的磋商形成备忘录。内容包括讨论的情况和修改的意见。　　总经理或副总经理决定合同需继续磋商的，由筹备小组联系，直至委托方达成一致意见，现经总经理或副总经理批准形成正式的物业管理方案和合同文本。　　合同的签订与公证　　筹备小组联系合同双方举行签署仪式，合同由总经理或授权副总经理与委托方签署并　　加盖公章。　　总经理或副总经理或法律顾问认为需要办理公证的,由筹备小组办理有关手续。　　合同签署后正本由物管部专人保管，副本交财务部、工程部部门保管。　　筹备小组根据正式签订的合同修订《物业管理方案》具体内容参见《管理方案的制订》。　　根据物业管理项目的管理方案、合同有关的法律法规编制业主公约及有偿服务收费标准，并评定公司具有满足规定要求的能力。　　6.支持文件与记录　　合同评审记录()　　物业服务合同签订的注意事项　　(一)“宜细不宜粗”的原则　　为确保合同双方的权益，明确各目的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，业主和物业管理企业在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握。更要从微观上给予明确。一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：　　1．委托项目　　委托哪些管理服务项目应逐项写清。如“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”；“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”；“环境卫生”等。物业管理委托最主要的是公共性服务项目，应逐项给予明确；同时哪些项目允许物业管理企业分包，对分包的原则要求和限制条件，也应给予明确。　　2．各委托项目的具体内容　　各委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好。如房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，项目内容包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构??环境卫生包括哪些部分，楼梯、楼道、场地、庭院哪些委托，哪些不委托。　　不同性质的业主和不同类型的物业在某些委托项目的具体内容上是有很大差异的。这些差异和区别除在招标书中明确提出外，还应在合同谈判时给予准确界定。如部队和一些政府机关在“保安服务”这一委托项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有较大区别　　的。　　3．服务质量与标准　　各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化。这种量化标准有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。如垃圾清运要一天一次，还是二天一次，这是对工作量的量化；而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“整洁”，因为是否整洁不易作出准确判断。　　目前，不少物业服务合同在签订时对质量标准阐述不准确。对此，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中物协[XX]1号)，各地行政管理部门也颁布了各地物业管理服务的等级标准，这些可作为合同谈判签订时的参考和依据。