CBD写字楼项目风险分析.docVIP

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CBD写字楼项目风险分析 中国加入WTO以后,中央商务区的建设被很多城市提上了日程。很多城市把建设CBD作为城市的核心和标志,期望通过CBD可以提高城市的整体竞争力。为此,中国的一些大中城市像上海的陆家嘴,外滩与竹园多于6平方公里的范围内为上海发展中的CBD。北京中央国际商务区正在形成当中。一些大中城市和一些省会城市也在CBD的建设希望在本地区内肩负起金融控制中心的责任,借以提高城市在本地区范围内的竞争力,巩固领导城市的地位。CBD的建设中主要的是商务房地产的开发,其中以写字楼为主要的商务房产。CBD的概念就注定的天价的土地出让金和楼盘售价。写字楼的高标准建设要求对建筑技术和管理来说是一种挑战,不仅需要大量的资金,还需要高超的项目运作与管理技术。目前,我国CBD建设刚刚起步没有可借鉴的建设经验,写字楼的建设国内开发商涉足不深。CBD写字楼项目建设没有成熟的相关理论可以指导建设,此类项目的风险分析换没有人做。本论文的介绍希望明白此类项目的风险分析过程和分析方法,为更深入的理论研究打下基础。CBD写字楼项目中分析理论知识介绍1 CBD写字楼项目基础知识1.1 CBD的定义和特征1.1.1 CBD的定义CBD ,即“中央商务区”(Central Business District),现代比较流行的定义是:在一个大城市内,集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境,便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。   1.1.2 CBD的特征1、可达性   可达性是CBD最基本的特征。CBD一般位于城市的中心位置,从城市的任何一处都可以方便的到达。除此之外,CBD还是城市的信息中枢,是城市中人与人交换商品、信息和进行各种社会活动的中心。2、高密度   各商家竞相抢占对自己有利的地段,造成CBD的用地紧张,地价上涨,密度越来越高。在形态上表现为随着地价的上涨,建筑的高度和密度也在增长,形成CBD的特有景观,特别是在美国大城市中最为明显,即摩天大楼林立。    3、行业分区   从理论上讲,特别是在一些发达国家,相同行业功能的集中有利于效率的提高。   1.2写字楼的定义和分类写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的.写字楼市场目前流行两大评定标准,一是甲级写字楼,一是5A写字楼。所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,并没有固定标准,因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。相比之下,5A写字楼倒是有一定的标准,类似于酒店星级评定的方法。那么,5A写字楼具体有哪些标准呢? 第一要素:黄金区位 第二要素:超大规模 这里所说的超大规模,不仅是指建筑体量本身比较大,而且更强调其规模的伸展力及拓展性。第三要素:建筑文化 对于写字楼而言是摩天大楼的建筑文化。第四要素:硬件设施在写字楼方面追求的硬件,更多的是科技与创新。第五要素:软件服务一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。综上所述,CBD写字楼具有的特点也就明确了:一具有优越的位置;二具有较大的建筑规模;三具有较高的建筑高度;四具有先进的技术和配套设施,建筑设计新颖,建筑功能更完善;五物业服务周到细致2 CBD写字楼项目风险分析理论的研究结合CBD写字楼项目的特点,研究了项目分析理论。2.1CBD写字楼项目中风险的定义和风险的度量2.1.1 风险现代汉语词典的定为可能发生的危险,一些英文字典将其定义为“遭受危险,蒙受损失或伤害的可能或机会”。在不同的文献中,对风险的定义各不相同。从项目管理的角度对风险的定义界定如下:风险是主体在决策活动过程中,由于客观事件的不确定性引起的,可被主体感知的与期望目标或利益的偏离。这种偏离有大小、程度以及正负之分,即风险的可能性、后果的严重程度和损失或收益。在项目管理中,风险的主体可指项目不同阶段的各项目参与者、业主、承包商、设计单位、施工单位、材料供应单位等;决策活动是指在项目进行过程中所采取的各种措施、方案及拟执行的计划等;客观事件是指与社会、经济、自然等有关的政策、法规的制定,材料价格的变动,火灾、地震的发生等事件;感知是风险的非常重要的一个特点,正是由于风险可被感知,风险分析和管理才有可能:期望目标或利益是指项目完成时,项目参与者期望此项目达到的功能、带来的收益、或对社会的贡献等:偏离一般是指损失的发生,但有时也有收益的偏离,如项目完成并投入使用后,年利润比预计的多的情况。从CBD写字楼投资企业风险分析角度定义为CBD写字楼的风险是由于客观事件的不确定性引起的,可被投资企业感知的与投资预期目标或投资收益发生的偏离。2.1.2风险的度量由项目管理中风险的定义可以看出,由于项目目标的多样性,导致项目的偏离的多属性,即这种偏离有大小、程度和正负之

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