房地产销售法律风险预控四步曲.pptVIP

　　　　　　　　　房地产销售法律风险预控四步曲  仅供内部培训使用，请勿外传 1、苦练基本功，熟练掌握相关信息 2、准确解说，主动告知红线内外不利因素 3、严谨的签约程序 4、及时跟踪合同履行情况 主要内容 案例1：南方某城市某项目事件 该项目一期部分业主认为售房广告 不实，公司擅自变更售楼广告要约， 并对是否有三期和三期的高度存有疑 义。某业主称，售楼小姐明确地 对他说，那块三角形色块是一幢四层 （也有说六层的，最含糊的说为几层） 综合楼。在协商未果的情况下，部分 业主采取了多种“维权”措施：上网 投诉；拉横幅；贴标语（买房受骗）； 封堵施工场地；堵塞道路交通；冲击 售楼处；到信访办上访；到市政府请 愿；向法院起诉。　 教训之一：注意口头解说的准确性 案例2：模型被毁事件 某项目交付期间，某房屋业主投诉称：在其购房时，销售人员刻意隐瞒其所购一楼房屋次卧紧靠配电间的情况，要求退房并赔偿。经多次沟通，业主坚持要求高额赔偿：退房加房屋总价10%的违约金；或收房加6万的赔偿金。在一次沟通过程中，业主一位朋友突然动手把小区模型砸坏。 教训之一：关注并主动告知红线内不利因素 案例3：（南方某城市）开发商未披露屋内不利信息，合同被判撤销 原告购买被告开发的商铺一套，合同附件房屋平面图未标注屋内有排污管、横梁等设施。 房屋交付时，原告发现房屋屋内有排污管、横梁等设施，空间狭小，严重影响使用，要求解除合同。 法院认为：双方签订买卖合同时，房屋尚未建成，原告对所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述得知，但被告并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告，原告在购房时对房屋空间结构存在重大误解。? 法院判决：撤销原、被告的《商品房买卖合同》，被告向原告返还购房款，并支付房款利息。 教训：关注特殊户型室内的不利因素 案例4：某项目垃圾场事件 　某项目一二期的业主入住后不久，发现这里的空气中老是散发着阵阵恶臭。业主们经过调查，发现根源出在位于该小区东南方向的垃圾场,该项目处于垃圾场的下风口，焚烧和翻垃圾时所产生的恶臭气体随风飘散到附近楼盘内———夏季和东南风盛行的时候，情况尤甚。　　　　 　业主认为：该项目的广告和宣传资料中没有关于垃圾场的标识和提示，自己是在不知情的情况下作出购买决策的。 　一些客户提出退房，已入住的业主要求赔偿，关于垃圾场异味问题投诉激增，甚至业主集体冲击公司办公楼。 教训：主动告知红线外不利因素 案例5：地下室面积问题 多层公寓地下室层高超过2.2米，计算建筑面积，公司在设计建设时将地下室独立分割，只能从一楼房屋内分别进入，销售时一楼住宅附赠地下室。 2005年12月，上海市房地局发布《关于地下建筑面积测绘和登记发证中有关问题的通知》，要求将房屋建筑面积测算表中的“附属地下面积”改为“地下建筑面积”，产证中的建筑面积改为包含地下建筑面积，即附记“另有地下附属面积XX平方米”改为“建筑面积中含地下建筑面积XX平方米”。产证记载方式变化带来的问题和投诉是： （1）大量普通住宅因超过面积标准而变为非普通住宅，二手房交易时很可能需要多交税费。 （2）地下室面积也需要交纳物业管理费与维修基金。 教训：密切关注政策变化。 案例6：境外人士购房问题 一对香港夫妻以各自名义购买某项目住宅各一套，付款时询问销售人员能否将两套房屋的款项作为一笔汇入，销售人员咨询银行，银行未给与明确答复。为不影响签约，销售人员告诉客户可以一笔汇入，客户一 笔汇入，银行不予结汇，退回汇款，客户分两笔汇入，恰逢人民币升值，汇率损失2万多人民币。 一新加坡客户签约时未签中文名，交易中心不予办理预告登记，只得按退房办理注销登记手续。 教训：关注相关部门的办事流程。 案例7：客户投诉变电站承诺未兑现 某客户向区消协投诉称：交房时客户想了解所购房屋附近的变电站是否有辐射，销售部经理答应可以出具一份证明，证明该变电站不会造成辐射，现客户想公司索要证明，被拒绝。 教训：知之为知之，不知为不知，避免大包大揽。 案例8：销售顾问因与客户激烈争执而被辞退 某项目销售顾问XX在工作中行为失当，并与客户发生激烈争执，项目营销经理及营销助理在事件中处理措施不力并未及时将事件上报公司，使公司在相关后续解决工作上处于被动。 XX的行为严重违反了销售顾问行为准则，给公司的品牌形象和客户口碑带来严重的负面影响。经公司研究决定，对其以解除劳动合同处分，免除项目营销经理职务，同时给予营销助理通报批评处分。 客户是最稀缺的资源！面对客户的不理性行