房价问题对宏观经济的影响.docVIP

国际工商管理系 人力资源管理0801 王珊 房价问题对宏观经济的影响 近几年来，中国各城市的房价的急剧走高有目共堵，百姓的购房负担急剧上升，房价问题甚至被称为百姓头上的“新三座大山”之一。房价的虚高和依然攀升的态势不仅带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响。 高房价的原因： （一）需求的集中释放。这是房价上涨的历史原因。在过去的几十年里我国长期的福利分房制度大大的抑制了我国的房地产的需求和欲望。而当我国在实行住房体制改革后，在房地产商品化、政府的有力推动及中国几千年来买房购地的传统观念影响下，这种对房地产的需求在积蓄了几十年后集中释放出来。根据经济学理论，市场价格是由供求关系的变化而不断上下波动的，①当需求旺盛，供给短缺时就会形成价格的上涨。正是在我国的市场需求的强势推动下房地产价格不断攀升。 （二）成本价格的上涨推动价格上涨。影响房地产的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的价格。在我国实行土地使用权转让制度以来，基于中国国情，即作为一个土地大国，必须保证充足的耕地面积，但另一方面，我国巨大的人口压力，以及快速的城镇化进程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地与巨大的且不断增长的对土地的需求的矛盾使土地价格在矛盾的刺激下坚挺的上扬。 （三）房地产市场本身的特点。房地产市场是各种要素市场中最特别的一种，它具有供给的有限性和天然的垄断性。它的价格形成机制的基础是地租理论，它的利润永远高于社会平均利润。所以房地产市场天然就具有高成本，高投入，高价格的特性。房地产市场又是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，不动产天然的在区域范围内有着区域垄断的特点，又作为房地产整个行业来讲，他的高投入，流通慢，收益回收慢的特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性。由此在竞争区域中，少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异，弱化竞争，通过先入企业的先发优势，达到了垄断地位，又通过其的垄断地位，使房价维持在较高水准。 （四）政府的影响。前面的几点是房地产市场本身的特点，是其内部价格决定机制。而政府则是房地产价格决定机制的重要外部力量。他通过其本身对房地产市场的供求调节来影响房地产市场的价格。主要通过对土地的供应调节，对市场的监管，政策的发布以及各种综合调控手段以影响房地产市场。可以说正是政府的放开房地产市场，实行积极的财政政策，刺激投资拉动内需的政策促进了房地产市场的极大繁荣，同时也导致了房价的畸高。尤其一些地方政府为了本地的经济增长人为的对房地产市场的托市更是房地产市场失衡的重要原因。 （五）金融市场的影响。我国房地产的真正繁荣就是在我国对金融领域的改革的基础之上，在金融领域放开对个人信用消费贷款的限制后大大刺激了消费者的消费欲望增强了消费能力，成为房地产市场不断放大的主要支撑力量，这种有效需求的增长是房地产价格不断上扬的内在动力。同时，银行等金融机构对房地产投资者几乎不加限制的贷款支持使得市场供给能力也不断增强。于是在有效需求与供给相互促进下房地产价格的上扬也就不可避免。 高房价对经济的影响： 世界公认的合理房价应该是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中国的绝大多数城市的房价已经远远超过了这个理论上的正常房价。曾有一个调查表明中国城市的实际房价超出正常房价的幅度。以北京、长沙、西宁为例，北京实际房价超出正常房价3.59倍，长沙为2.31倍，西宁为2.15倍。实际上，在中国无论是相对发达的城市还是相对欠发达的城市，绝大部分的情况都是如此。 高房价对经济的严重影响之一是造成了消费需求的下降和私人投资的上升。一国经济的总需求是由消费、投资、政府购买和净出口四个方面组成。高房价使得居民将原本能够用于消费的大量资金来用于支付远远超过正常房价的巨额房款，因此高房价对消费的极大的抑制作用是不言而喻的，同时，住房的购买属于投资需求，从而私人投资却大大增加了。? 另一方面，由于地价高是房价高的一个主要因素，实际上，在开发商利润不断下降的今天，购房者资金的相当大一部分最终进入了地方政府的财政预算外收入，成为地方政府收入的一个极其重要的部分。因而，以高地价为基础的高房价可以看作是政府变相的提高了税赋的比例。正如过多的政府投资对私人投资会产生挤出效应一样，相应的，高房价实际是造成了过高的政府税收对私人消费的另一种“挤出效应”。而这种“挤出效应”导致了消费支出与政府购买支出的比率的失调，同政府投资挤占私人投资的挤出效应一样非常有害。解决高房价问题的对策分析： 要制定高房价问题的解决对策，首先