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开发商擅自变更买卖合同 　　《房地产开发与经营》案例分析作业　　一、案情介绍：　　XX年5月，原告孙某等同被告金益房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，在签订的商品房买卖合同中约定由原告孙某等购买被告开发的商品住宅房一套。合同约定：对所购买的房屋所在的大厦按照十八层主体结构设计施工。XX年2月，原告购买被告金益房地产开发公司房屋所在的大厦封顶；XX年4月，被告将所建成的商品住宅房交付原告孙某等。原告在对房屋装修入住后，却发现大厦由原来的十八层变成了十九层。而在此前被告从未与原告做过任何协商，也没有正式通知原告。在与被告协商无效后，XX年10月原告孙某等起诉至人民法院，要求被告金益房屋开发公司赔偿损失。　　原告起诉称：原、被告签订了明确的《商品房买卖合同》，孙某等购买被告住房，被告应严格按约定履行合同，被告违背合同约定，未经原告同意擅自将楼层由十八层改为十九层，造成了大厦整体结构压力加大，电梯等小区公共设施承受力增加等负面影响，直接损害到原告利益。被告房屋开发公司应赔偿原告损失，原告孙某等请求法院判决赔偿损失，赔偿金额为被告房地产开发商通过加层获取的利润。　　被告辨称：对大厦由十八层增加到十九层的事实认可。但对原告等购买房屋所在的大厦加层并不构成违约。根据建设部有关房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房之规定，被告加层获得了政府相关部门的批准，加层属于合法的设计变更。被告同时答辩称，即使被告擅自加层，对于被告未履行通知义务，根据《商品房销售管理办法》第24条规定，原告也只有退房的权利，而无要求赔偿损失的权利。另本案中诉争大厦由十八层变更为十九层对原告的合法权益没有实质影响。原告不存在实际损失，更不应该以被告的利润作为赔偿损失依据，并且被告提出从诉争房屋所在的大厦封顶至今已两年以上，孙某等的诉讼主张超过了两年的诉讼时效，原告丧失胜诉权。　　二、判决结果　　法院判决，判令被告金益房屋开发公司支付原告孙某等人各自不同数额的赔偿款。　　一审诉讼后被告向市中级人民法院提起上诉，经浙市中级人民法院调解结案。　　一、分析重点：　　参考《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等相关资料，对该案例做出分析。　　重点明确以下问题：　　1、该案例在那些方面违背了房地产开发经营的基本理论及其要求。　　2、原告购房人诉讼请求有无法律依据，具体依据是什么？　　3、被告金益房屋开发公司应诉理由是否成立？依据是什么？　　二、作业要求：　　1、通过网络或学校图书馆数字资源库，最少检索并参阅三篇相关资料。　　2、所参考文献必须在作业中规范标注，并按照“科技论文写作规范”明确列示。　　3、所提交作业必须以学号+姓名进行存储，并以Email附件形式发送到老师邮箱。　　4、独立思考完成案例分析，发现雷同作业，一律按“零”分处理。　　时间要求：XX年11月14日前　　马老师Email:mahengsh@　　因更改规划导致业主与开发商、业主与政府主管部门对簿公堂，从基本面上说，这类争议属于合同纠纷，初看起来并不难解决，但事实上因为掺进了规划主管部门而使案件处理变得复杂起来，业主与开发商之间孰是孰非也变得不那么容易判断。本文拟探讨如何应对这类因更改规划而引起的房屋买卖法律纠纷。　　一、房地产开发商擅自更改规划的法律问题　　按照有关法律的规定，房地产开发商开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。一般来说，开发商开发建设项目应按先后顺序向规划部门申请三种许可文件。第一，申请《建设项目选址意见书》。申请时应填报申请表，按规定附送有关文件、图纸。大中型建设项目还应当事先委托有相应资质的规划设计单位作出选址论证。规划部门审核同意的，应核定设计范围，提出规划设计要求。第二，申请《建设用地规划许可证》。开发商应按规定报送建设项目可行性研究报告和设计方案以及有关文件、图纸。第三，申请《建设工程规划许可证》。建设单位或个人领取《建设工程规划许可证》时，应按规定执照费，并在法定时间内开工，逾期未开工又未申请延期或者申请延期未经批准的，建设工程规划许可证即失效。　　为了保证规划要求得到贯彻和执行，规划部门往往参与土地使用权出让计划的制定，土地使用权出让必须按照城市规划和城市规划管理技术规定的要求进行。土地使用权出让合同必须有规划部门根据批准的详细规划提供的出让地块的位置、范围、规划用地性质、建设容积率、建筑密度、绿地率、停车场地等各项规划要求及附图。土地使用权出让受让人在开发和经营土地的活动中，未经原审批的规划管理部门同意，不得变更出让合同中的各项规划要求。设计单