春天花园提案.doc

用心做好每一件事 PAGE PAGE 3 第 PAGE 3页 共 NUMPAGES 16页 春天花园 推广策划方案 第一部分 市场篇 宏观环境分析 1、城市发展规划 长安区地处西安城南，自2003年撤县设区以来，虽然距西安市仅8.7公里，但由于长期根深蒂固的观念，公众的传统印象中仍是一个相对比较落后的区域。 2004年，国家发改委提出“大西安”，以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，与正在“多组团环城”时代扩展。在西安第四次规划布局思路中，进一步提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”： 在西南方向形成以户县为主的副中心， 在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心， 在北部方向形成以阎良为主的副中心， 在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心， 在南部方向形成以长安区为主的副中心。 如今的西安，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。 伴随着“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是南部正在迅速成长为西安成熟的“城市副中心”。 在“大西安”的众多组团中，包括西高新、曲江新区、西部慧谷（韦曲）、西部大学城以及长安新城在内的“南部新西安”，已经成为西安城市发展的最亮点，成为发展最成熟，最被认可的新西安拓展区。 西部大学城短短几年已经有数十万高素质人群入驻； “西部慧谷”正在以一座富有特色、活力的产业新城而迅猛崛起； 随着作为现代城市交通枢纽体系主导地位的地铁开通与建设，“大西安”的骨架正在进一步拉大，长安与西安的距离也随之进一步的拉近，副中心位置已逐渐得到更多人的关注和认同。 同时，配合“大西安”城市发展主题的“新长安战略”正在如火如荼的得以推行。新的长安中心区拔地而起，新的经济增长点正日益形成。位于“南部新西安”核心区的长安区，正在全新规划并建设新的中心区——长安新行政中心区，并且借助西部大学城（拥有50万高素质人士）、“西部慧谷”（拥有众多航天等高端产业相关科研机构）的独特教育、科研优势，实施新一轮的战略举措——打造“知识长安”。可以看见，原来以农为主的“长安县”正一跃成为西安最富有知识气息、最能把握时代脉搏的智慧高地。 根据西安市城市副中心规划，长安已经形成五大功能板块： 西部大学城：教育、居住 长安科技园：居住、教育、运动 长安新区：行政、文化、商贸、居住 长安老城区：商贸、居住、行政 韦曲科技产业园：居住、商贸、运动、休闲。 从目前的格局来看，以长安新行政中心区、大学城核心配套区以及本案构成的知识长安核心区——新长安中心区已见端倪。 从未来发展趋势看，这里必将成长为“知识长安”的“心脏”，成为高级商务中心，高级服务业、知识产业的聚集中心以及高尚的人文居住中心。 从“新长安中心区”的重点项目来看： 大学城里的高等学府，各自的发展不会形成有档次、有水平的配套服务，基本是属于围墙经济；大学城服务中心的开发迟迟未有动静； 行政中心区的建设属于政府行为，主要是为长安行政办公和相关公务员所服务，也缺乏市场行为的带动； 大学城周边得商业开发项目（如：盛世商都等）以商业配套为出发点，兼顾soho办公，对新长安中心的部分功能具有完善和推动的作用。 大学城周边得住宅开发项目（如：智慧城、融发心园等）作为区域内较早的大型住宅项目，经过近年的宣传和推广，在市场上也得到更多购房人群的关注，在一定程度上改变了人们对于以往长安区落后的观念，大学城的潜在优势资源正在成为长远目光投资者的热点。 再者，这一区域也受到了更多开发商的青睐，本地和外地开发商纷纷涌入，（如：和记黄埔、富力集团等）使得此区域的开发、圈地正日渐白热化。 综合以上分析可以大致看出，春天花园正处于西安城市发展的主脉上，正处于“大西安”战略城市南拓的“火山喷发口”上，不论对宏观的“南部新西安”，还是对 “知识长安”都有非常重要的战略价值。 春天花园作为区政府牵头的一个大型社区项目，在区政府的公众信任度和区内项目智慧城等众多项目两年以来积累的关于长安区发展战略提升的基础上，承担起进一步推进的作用。 二、周边项目情况分析 1、智慧城 目前智慧城三期高层项目正处于销售中，户型面积从53㎡（一室一厅）—138㎡（三室两厅），部分面积户型已经销罄，目前所剩面积有小户型53㎡—57㎡、大户型110㎡—138㎡以及95㎡、98㎡，剩下的户型面积与本项目非常接近，在销售中会形成竞争；而智慧城一期已经入住、二期即将入住，智慧城两年多积累的知名度和品牌效应和一个即将成熟的社区的吸引力，对本项目来说是不容小觑的竞争。 价格上：智慧城95平米左右均价在3700元/㎡附近，这