白鹭洲度假公园项目市场分析与定位.doc

白鹭洲度假公园项目市场分析与定位  第一章 全国房地产市场分析 一、全国房地产市场概述 全国房地产经过十几年的发展，取得了长足的进步：截至2000年年末，全国城镇（2000年全国第五次人口普查结果：全国城镇人口为45594万人，城市化率约为36％）人均居住面积已达到10.25平方米 根据我国住房建设发展规划，到2010年我国总人口约为14亿，城市化率达到40％，住宅发展目标为户均一套，人均一室，人均居住面积15平方米，主导户型为三室二厅和二室一厅，户均面积90～120 但随着全国房地产开发的不断升温，其商品房空置率也在不断增加，达到了创纪录的9124万平方米（国家统计局最新公布统计资料）。这是因为房地产经过近十几年的发展，已基本上解决了人们居住有无的问题。尤其是发达地区如北京、上海、深圳和广州等地人居住面积已达到20多平方米，人们对住房的需求不再满足简单的居住要求，城市大量象火柴盒似、枯燥沉闷的建筑使生活水平不断提高、对居住条件越来越讲究的人们开始思索：我们究竟需要什么样的居住方式？ 我们真的能象海德格尔所说的那样“诗意地居住”吗？这是现代城市居民所面临的问题，也是每一个房地产开发商所面临的问题。 当前，传统房地产的市场机会逐渐减少，住房消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始寻求并开辟新的领域。为阻隔都市的喧嚣、浮躁，寻求宁静、闲适的自然生活，郊区化居住的观念日益被人们所接受并得到大力推崇。和发达国家一样的“城市空心化”概念正在被中国老百姓所接受，有钱人及大部分中产阶级前往郊区或城市边缘地带居住正成为一种居住时尚，快速带动着住宅郊区化的发展。 二、特色房地产市场分析 随着城市居民收入水平的不断提高，消费者将更加重视生活质量的提升，生存需求被发展需求和享受需求所取代，物质需求被情感需求所替换。教育、健康、休闲等后三产需求成为购房者作出是否购房决定的主要标准，后三产时代已经来临。 在房地产竞争日益激烈的今天，越来越多的开发商祭出了出卖生活方式的大旗，各楼盘都纷纷宣传不仅仅卖给购房者一个50或70年的生活时间，更重要的是卖给买家一个居住于此的、度身订造的生活方式。 当前，传统房地产开发的机会逐渐减少，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业开发。为整合生活要素，满足人们后三产时代的需求：旅游、教育、健康、休闲等各种独具特色的房地产项目应运而生： （一）旅游房地产 旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸，60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村开发了以分时销售(出售以酒店为主的物业使用时间段)的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始。今天遍布世界各地的分时度假、产权酒店、高尔夫度假村、山地度假村、养老公寓等，将旅游房地产市场推向了高潮。 在我国，“旅游房产”还是一个比较新鲜的概念，但是我们应该看到旅游房地产市场潜力巨大。我国是新兴的旅游大国，具有强大的旅游消费群体。据国家旅游局透露，到1999年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世第五位和第七位。为更好地推动旅游房产的发展，由中国房地产业协会主办“第一届中国旅游房地产博览会”于2001年7月26 在全国的众多旅游房产项目中，有不少依托郊区的自然风光，清新的空气环境开发的、令城里人喜爱的旅游度假房产，获得了成功。最近在成都青城山大门对面出现的一大型旅游度假项目-----青城白鹭洲便是一例。 位于青城山旁的白鹭州度假公园总占地面积430亩，容积率仅0.35，绿化率高达75%，其中规划销售的别墅面积85000平方米。整个项目依托园内名山----- 白鹭洲度假公园全部修建为50~400平方米的独立别墅和连排别墅，总价最低仅10万元左右，是白领阶层都能轻松拥有的周末度假物业。项目号称“户户临水，移目换景”，因为它引进了青城山泉，营造了85 （二）教育房地产 当人们有了生活得更好的要求，当人们明白了知识可以改变生活，智慧可以创造财富，当人们懂得了学习能够让自己永远走在最前面，教育便成了生活中的一个中心点，成了每一个家庭选择生活方式的要素之一。 古时候有“孟母三迁，择邻而居”，现在的父母对孩子的关爱比起孟母有过之而无不及。名校的招牌具有非凡的号召力。它对于消费者而言是一个崭新的房地产消费观念的引入，是消费者自我完善，自我成长空间的最佳选择。而另一方面当教育为社区确立一个高起点的定位，提升社区的整体素质形象，为社区的配套打下基础，对于拉动土地升值，确立买家信心有直接的作用。 房地产开发商们正是看中了这一点，打起了教育牌。也正因为如此，关注业主子女的成长和教育已成为众多开发商所追求的重要一环，而且靠社区教育配套盘活一个项目的案例比比皆是。其中，早期的顺德碧桂园就是典型例子。 1993年，国民经济已出现