上海鸿翔大厦市场调研研究报告.DOCVIP

PAGE / NUMPAGES 上海鸿翔大厦市场调研报告 区域宏观市场概述 区域综合概况 黄浦区位于上海市城区的几何中心部位，东临黄浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江边路、黄浦江；北邻苏州河，上海市的0公里就位于本区内的国际饭店。? 黄浦区位于全区面积4.6平方公里（其中水域面积0.4平方公里），辖4个街道，人口26.8万人。 黄浦区内拥有丰富的历史文化资源和众多的城市新景观，并成为近几年景点旅游和都市旅游的热点，目前沿外滩、豫园、西藏路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。? 黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海发展都市旅游的精华之地，是体现上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口；黄浦区将以其特有的资源优势，在未来发展中迸发出巨大的能量。 第二节 商业发展概述 黄浦区是上海市中央商务区（CBD）的重要组成部分 和中心商业区的核心区域，是上海市行政、金融、文化、 商贸中心。外滩地区集中了中外金融机构63家。区内拥 有市百一店、华联商厦、新世界城等一大批名特商店。 南京路有“中华商业第一街”之美誉，其全长五分之二贯穿该区。北京路生产资料一条街、福州路文化街、金陵路中华名品街和西藏路旅游街都各具特色。入夜，华灯初放，沿外滩、南京路、人民广场和金陵路构成的灯光环路，异彩缤纷。 “八五”期间，黄浦区改革开放和现代化建设进入了全面发展阶段。按照功能 定位，该区积极调整产业结构和经济布局，大力发展以金融、房地产、贸易、旅 游和信息咨询服务为主的第三产业。1996年，实现区增加值32.5亿元；完成财政 收入16.8亿元；商业销售额达182.0亿元；工业销售产值13.8亿元；固定资产财务 用款完成80.5亿元。五年中批租土地32幅，拆除旧危房12.4万平方米，动迁危棚 简屋居民7600多户；完成建设项目98个，竣工面积130.8万平方米。完成了一批市 政建设及综合改造项目，投资环境大大改善。 黄浦区将在塑造城区功能和扩大对外经济合作方面继续努力，基本形成符合中央商务区和中心商业区功能的产业配置、辐射国内外的经济格局、适应市场经济特点的运作机制、有效的城区经济管理体制、社区服务体制、较为和谐的城市生态环境等经济和社会发展要素。以功能开发为主导，全区三个功能分区，即外滩至河南路金融贸易功能区、河南路至西藏路中心贸易功能区和西藏路以西行政、文化功能区，将以南京路商业街为中心连成一片，形成经济繁荣、文化事业发达、环境优美的综合性的城区。 区域写字楼市场发展概况 上海历年写字楼供需情况分析 历年来办公楼供应量（竣工面积）单位：万m2 办公楼市场在1998年处于鼎盛时期，之后随着亚洲金融危机的大爆发一度陷入了发展的低谷，供应量体开始大幅度下滑。 2003年由于经历SARS的影响，办公楼市场供应达到历史供应量最低点为40。8万平方米。以后随即供应量呈逐渐上升趋势，2004年达到55。6万平方米。 随着上海宏观经济的良好发展，各种跨国公司不断进入上海，对于甲级写字楼的需求必将上升，在此需求下，甲级写字楼呈现合理的供应放量。出售型的写字楼占到今后供应量的17-20%，结构比例较为合理。 进入2004年，上海甲级写字楼市场经历了最快的新增供应增长，2004年第三季度共计增加写字楼供应面积达到22万平方米，新近入市的世纪商贸广场和华敏国际广场也开始入住客户。大多数新增供应面积由于已经预租完成，加上持续的跨国企业对办工面积的需求使得整体吸纳量十分巨大，合计约24万平方米。许多企业为了扩张仍然在近期完工的写字楼中寻求更大的办公面积，市场条件仍显得较紧张。整体平均空置率目前略微下降了8.5%, 浦西中心城区大部分区域空置率小于5% 。总体而言由于需求强劲，本季度租金增长4.2%，平均为每天每平方米0.73美金。 历年来办公楼吸纳量单位：万m2 从上海办公楼市场需求情况来看，中心区域还是占了较大的比例，中心城区消化办公总面积55．1 万平方米，占到全市办公消化总面积的54％，与供应相对应，最大的成交量还是在徐汇区，共19．2 万平方米，占到中心城区成交总量的35％。值得注意的是：与供应状况相反，长宁区有较大的成交体量，这从一个侧面反映长宁区今年在消化空置写字楼的能力方面大有长进。次中心城区的办公消化面积总量为45．31 万平方米，占到全市总量的44％。 由于2004年新近写字楼物业不断完工入市，上海甲级写字楼市场吸纳量大大增长，预计有24.3万平方米，大约达到了前三个月的2倍。前几个月，大部分需求集中在浦西，特别是长宁和徐汇。另外，卢湾市场表现突出，企业天地几乎满租。上海中心城区紧俏的写字楼市场和市场进入的