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增值税税收筹划论文增值税纳税筹划论文增值税税务筹划论文： 土地增值税清算背景下房地产开发企业的税收筹划 【摘　要】土地增值税是影响房地产开发企业收益较大的税种之一,房地产开发企业如何在土地增值税严格清算下有效降低税费而保证利润,已经成了房地产开发企业在市场竞争中获胜的关键。文章从利用有效区间定价、利息支出平衡点、代收费用三个方面并结合具体案例对土地增值税的税收筹划进行了探讨。 【关键词】房地产开发企业　土地增值税　清算　税收筹划 一、土地增值税清算背景 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。房地产开发企业是土地增值税的主要征税对象。 伴随着2009年房地产市场的强势回暖,房地产价格不断攀升,投机性购房再度活跃。2010年4月17日,国务院办公厅特别发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”,5大项共“十条”措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨,解决城镇居民住房问题。为了配合“国十条”的实施,国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》、《关于加强土地增值税征管的通知》。通知对土地增值税清算的各种情况,在技术环节予以明确。同时要求严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。这是近年来国税总局发布第三次关于加强土地增值税清算工作的文件。 企业追求的目标是企业价值最大化,价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者,在充分理解政策的同时,要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。因此,房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算事项并进行有效的土地增值税税收筹划,势必成为房地产开发企业当前及今后企业发展中的重要课题。 二、综述 土地增值税的税收筹划关键在于合法合理地控制、降低土地增值额,增值额少,计税依据就小,对应的税率就低;增值额多,计税依据就大,对应的税率就高。土地增值税的特殊性决定了其筹划方法的多样性。秦皇岛四通置业房地产开发公司王小玉在《经济研究导刊》2010年第2期中发表的《房地产开发企业土地增值税的税务筹划》主要从收入分散、免税临界点、费用迁移、利息支出、建房方式等方面进行土地增值税的税收筹划;江苏兴华会计师事务所陆英在杂志《新理财》2010年第1期发表了《土地增值税筹划有方》评论,该评论主要从增加可扣除项目金额、分散不动产收入、改变不动产转让方式等角度进行土地增值税的税收筹划;哈尔滨商业大学李文、李畅在刊物《会计之友》2010年第4期中发表的《土地增值税纳税筹划—以房地产开发企业为例》则主要从房地产开发方式、扣除项目、房地产销售、利用税收优惠等方面进行了探讨;上海丽兴房地产有限公司张洁玉在《上海商业》第3期中发表的《房地产开发企业土地增值税税收筹划的优化选择》,主要从利用利息支出扣除、通过合理定价进行筹划、不同增值率的房产是否合并、利用开发标准减免优惠、利用投资联营方式等角度进行分析;而杨娟的《房企土地增值税的清算和税收筹划》?《上海房产》,2009年第3期?、孙进鹏的《刍议土地增值税纳税筹划》?《商业会计》,2008年第9期?、黄翠芬的《浅议房地产行业土地增值税的税收筹划》?《大众商务》,2009年第4期?都从不同角度如利用建房方式、利用利息支出、利用代收费用、设立独立核算的销售公司、利用税收优惠政策等进行了探讨。 从以上文献综述可以看出,土地增值税虽然有很多不同具体的筹划方法,但从根本上来说只有两个渠道:一是从收入角度,二是从成本角度。同时伴随着房地产市场竞争日趋激烈,房地产开发企业的成本日益飙升,国家对房地产市场的监控力度不断加强,清算政策的负面影响越来越大,作为房地产开发企业主要税负之一的土地增值税也将更加备受关注,自然土地增值税的税收筹划将显得更加重要。 三、土地增值税的税收筹划 （一）有效定价区间筹划法 根据《土地增值税暂行条例》规定:纳税人建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和20%的,予以免税;超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。现假设位于某市区房地产开发的商品房销售价格为P,可扣除项目金额为C?不含销售税金及附加,营业税税率5%,城建税税率7%,教育费附加率3%,其他税种暂不考虑?,则全部可扣除项目金额=C+P×5%×?1+7%+3%?=C+5·5%P。要使增值额不超过扣除项目金额的20%,则[P-?C+5·5%P?]÷?C+5·5%P?20%,通过计算可知,P1·2848C。因此,房地产开发企业若要享受建造普通住宅增值率不超过20%予以免税这一土地增值税优惠政策,商品房销售价格应控制在除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目定价系数1·2848以内,即增值率20%的最高定价系数是小于