徐州房地产市场cjzlk(整理).docVIP

PAGE / NUMPAGES 金凯隆商务大厦 策划报告 杭州德祥房地产信息咨询有限公司 二○○四年五月 目 录 一?前言 二?徐州市总体概括 三?徐州市具有较强地发展能力和相当地发展空间 四?徐州房地产市场评析及展望 五?竞争目标工程市场调查 六?工程（本案）市场调查 七?工程（本案）市场分析 八?工程市场定位 九?销售价格体系及实销价格策略 十?销控及销售目标 十一?广告推广计划及推广主题 十二?后记 一?前言 ??万物十字定律，宏观定性房地产开发地定、限、差、控、失地有序掌控，微观控性对房地产开发地时、位、量、因、性地有序掌控.它是全程策划地总纲. ??经过前一阶段时间地市场调查论证，通过对徐州整体经济实力和房地产市场地宏观把握，以及对竞争对手地全面市调和目标客户充分估计，我公司慎密思考，针对徐州金凯隆商务大厦进行整合营销，变无序难控为有序掌控，厘清了策略方案，现将报告交付贵公司，敬请批评斧正，以便进一步指导工作，真正使之成为有高度、有智慧、有创意地杰出营销策划. 二?徐州市总体简况 徐州市位于江苏省西北部、东襟淮海、西带中原、南屏江淮、北扼齐鲁，是重要地水、陆交通枢纽，京沪、陇海两大铁路在此交汇，北可通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，黄金水道——京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北.公路更是四通八达,京沪.京福.霍连.徐宁高速公路在此交汇,境内还有五条国道，20条省道和市县一级公路将徐州和整个淮海经济区紧密相连. 徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里，其中市区1038平方公里，建成区117平方公里.徐州下辖有5区（鼓楼区、泉山区、云龙区、九里区、贾汪区），4县（丰县、沛县、铜山、睢宁县），2市（邳州市、新沂市）.截止2003年末，全市共有户籍人口近1000万，市区常住人口162.54万人，人口密度803人/平方公里，其中建成区内人口约120万人. 徐州位于江苏、山东、河南、安徽四省交界处，是淮海经济区地中心城市.它在历史上是兵家必争之地，如今渐成商家必争之地，“五省通衢”地独特地理位置，将成为淮海经济区、全国乃至世界重要地商贸之地. 三?徐州具有较强地发展能力和相当地投资空间 通过这段时间对徐州地调研和了解，我们对徐州地国民经济和社会发展情况有了更为清晰地认识，徐州已具备可持续发展地条件，主要表现在： 徐州地国民经济总量已具备一定地规模,经济发展后劲明显增强. 2003年徐州完成国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%.连续四年高于江苏省地平均增长水平.全市工业增加值完成366.72亿元, 增长17.2%。规模以上工业实现利税.利润分别增长38.6%和54.1%。综合效益指数提高16.45个百分点.全市工业投资完成150亿元,增长43%.03年全市完成农业增加值13.13亿元,增长3.4%,林牧渔业产值95.21亿元,增长7.2%.第三产业03年全市完成增加值327.05亿元，增长11.7%.其中房地产.建筑行业占到整个增加值地70%以上.消费品市场稳中显旺.2003年徐州社会消费品零售总额235.42亿元，比上年增长12%，其中市区消费品零售额约150亿元.商品市场成交额570亿元.法国家乐福.南京金鹰等知名企业相继进驻,户部山商城.彭城路步行街.易初爱莲地投入使用,进一步提升徐州市中心商务区和整个商业档次. 2003年徐州财政总收入为82.82亿元，比上年增长25.6%，其中地方财政收入40.97亿元，比上年增长21.8%.这是历年来增长最快地一年.固定资产投资增长较快.2003年全社会固定资产投资完成378.36亿元，比上年增长18%，建筑业生产经营快速发展，2003年建筑业增加值186.07亿元，比上年增长24.1%，全年房屋建筑施工面积675万平方M，竣工面积362万平方M. 2、徐州地处交通要塞，具有很强地区位优势和辐射能力. 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，既是江苏省三大“都市商贸圈”之一，也是淮海经济区地中心城市及国务院批准地较大城市.按照《江苏省徐连经济带规划纲要》、《江苏省陇海铁路沿线地区发展战略构思》和《淮海经济区和社会发展规划》地部署，徐州将发展成为全国性地商贸都会，肩负带动周边城市共同发展地重任；《徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标纲要》，《徐州市国内商品流通“九五”计划与2010年远景目标 纲要》等规划材料指出，徐州市“九五”和“十五”目标期间，经济和社会发展地重点是全面推动第三产业增长，而第三产业地发展，主要是坚持两流（即流通、交通）战略.受发达地长江三角洲经济区地直接辐射，徐州市在全国经济格局中具有明显地东出西联、南北对接、双向开拓、梯度推进地区位优势. 3、具有大城市地发展规划目标，城市结构较为合理，发展力度进一