承租方单方解除合同家电家具多.docxVIP

承租方单方解除合同家电家具多 　　单方解除租赁合同　　一、空置期租金、管理费损失　　一般情况下，承租方单方解除合同后，出租方不可能马上找到新的承租方，往往需要耗费一定的时间，这期间，房屋无法出租出去，出租方遭受一定的租金和管理费损失。　　二、房屋中介费用　　基于信息不对称的原因，出租人寻找另一承租人通常是通过委托房产中介机构进行的。一般而言，如果居间成功，房产中介会收取一定数额的报酬，该报酬应计入其寻找另一承租人的成本之内。当然若出租人不采用委托房产中介的方式，则房产中介费用可不予考虑。　　三、新租赁合同的免租期　　在很多情况下，商铺的出租人都会对新的承租人给予一定的免租期，主要是由于承租人在收房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。此种情形下，出租人通常基于合同约定和商业惯例不收取承租人免租期的租金。一般而言，如果新的租赁合同中有免租期的规定，因免租而遭受的租金损失也是会被认定为实际损失的。　　四、新旧租赁合同租金的差价　　因前一承租人的原因致使租赁合同解除，出租人不得不寻找下一承租人，前后两个租赁合同的租金可能并不相同。如果后一租赁合同租金高于前一租赁合同的租金，则不存在损失一说。如果后一租赁合同的租金低于前一租赁合同的租金，则两次租赁合同的租金差价可能会被视为出租人依据前一租赁合同可获期待利益的损失，出租人可能会主张由前一承租人承担。由于法律对此无明确规定，司法实践中也存在一定争议，出租方与承租方各执一词，最终的结果取决于法官的自由裁量权。　　承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿　　【编者按】　　在目前金融危机的影响下，很多商家经营亏损，无法承担过高的租金，而且不论是出租方另行出租还是承租方转租，都很难找到能承担原租金水平的新的承租人。在这种情况下，非常容易形成承租方单方解除合同的情况。面对这种情况，出租人应当如何处理呢？我们认为，如果出租人处理不好可能要遭受很大的损失，下面，我们通过一个案例给大家一点点启发。　　【案情简介】　　原告：祈福公司　　被告：某空调公司　　原、被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦43层05单元，租期为5年，从1997年5月15日至XX年5月14日。合同约定前三年月租金为港币31,566元，后两年为港币36,300元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用，每月1日向原告交租金，拖欠租金，应向原告支付滞纳金30%。该合同于1997年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。XX年3月，被告提出租金过高，要求减租，原告同意调整，双方多次协商，但未达成一致意见。XX年8月，被告擅自撤离租赁房屋，停止履行合同。原告于XX年4月诉至法院，请求法院判令：1．解除《房屋租赁合同》；2．被告支付租金358,266港元，利息12,港元，滞纳金29,港元；3．被告支付管理费人民币35,元，利息1,056元，滞纳金15,元；4．没收定金12,港元；5．被告赔偿房屋空置损失117,390港元。　　【争议焦点】　　房屋空置后的租金损失应否由被告负责？　　原告认为：被告提出租金过高，要求调整，原告也同意，但在双方未能达成一致的情况下，被告擅自撤离房屋，属单方违约，造成房屋空置的损失应由被告承担。　　被告认为：被告已在8月9日书面通知原告，管理处人员也知道被告撤离；根据《深圳市房屋租赁管理条例》规定，被告如果拖欠租金达3个月以上的，原告可以解除合同，但在被告超过十几个月未交租的情况下，原告仍未解除合同。根据合同法第119条规定，即使被告违约，原告应采取合理措施，防止损失扩大，但原告并不采取措施，损失应由原告负责。　　【代理律师思路】　　一、被告解除合同通知送达事实的认定　　被告提出在XX年8月9日已书面通知原告，搬离租赁房屋，被告认为这是解除合同的时间。据材料显示，原告并未收到该通知，更无同意此时解除合同的书面证据，故被告这一主张很难得到法庭的认定。　　根据《合同法》第93、94条的规定，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，是违约行为，无视合同对双方的约束力，根据《合同法》第113条规定，应当承担全部的违约责任。鉴于被告早已搬离房屋，被告也有解除合同的意愿。原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间，这样便于计算欠租及空置的损失。　　二、造成租赁房屋长期空置，原告是否未尽防止损失扩大的义务？　　被告提出，XX年8月9日他们搬离租赁房屋后，即向原告交出钥匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付