中国房地产行业运行状况及新态势.docVIP

网址: 2016年中国房地产行业运行状况及新态势分析 房地产业是我国国民经济的重要构成。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 2014年以来，房地产市场运行态势出现了新变化。房地产市场整体平稳，但不同规模城市间呈现分化趋势，其中一线城市房地产市场状况良好，但二三线城市房地产市场则相对状况较差。房地产市场的分化影响到房地产开发商的拿地行为，一线城市平均成交土地面积保持强劲上升态势，二、三线城市恢复较为缓慢，土地溢价率总体快速上涨。同时，去库存成为房地产行业的关键词之一，房地产投资增速持续下降，房屋新开工面积同比减少，而销售面积和销售价格则呈先降后升态势，2015年以来回升明显。目前商品房库存增速放缓，但库存总量仍处高位；一线城市商品房存销情况好于二三线城市。 分物业类型来看，各类型房地产投资增速在整体放缓的趋势下，均呈下行趋势。新开工面积同比变动趋势基本一致，2014年10月累计增速达到峰值，而后增速开始呈下行趋势。竣工面积方面，办公楼竣工情况好于住宅和商业营业用房。土地溢价率方面，住宅用地和商业用地联动性强，住宅用地土地溢价率高于商业用地，工业用地溢价率最低。商品房销售面积2015年三季度触底回升；办公楼销售增速赶超住宅和商业物业。 从房地产上市公司经营状况来看，其盈利能力明显分化，龙头企业盈利能力持续增强，而中小型企业盈利能力相对较低，行业整体利润空间收窄。房地产行业龙头企业平均资产规模和存货规模明显高于中小型企业，且龙头企业资产和存货规模持续明显增长。上市房地产企业整体融资力度加大，债务负担有所加重，资金来源总额和来源结构保持稳定，债券融资规模急剧扩张，并对房地产信托形成了一定的替代。上市房地产企业预收账款规模有所增长，可以预见未来12个月上市房地产企业收入实现较有保障。同时，房地产企业积极探索新的业务模式，养老+地产、地产+金融、互联网+地产、园区+地产等新模式纷纷涌现。 政策方面，房地产调控思路有所转变，由直接行政性“限购”转变为综合使用信贷、税收及多种市场化方式综合调控的方式，同时随着房地产市场进入调整期，调控政策有所放松，以此刺激楼市需求特别是改善型需求。 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。同时，长期来看，人口结构等因素将扮演更重要的角色，去库存已成为行业共识，可以预见，房地产行业实质性调整刚刚开始，而市场的分化将进一步加大。未来几年，预期龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。而随着融资渠道的进一步拓宽、融资成本进一步下降、行业集中度提高和房地产企业业务向一二线城市集中，预计短期内行业整体信用风险将有所下降。 一、行业整体运行状况 房地产投资增速持续下滑；办公楼投资增速为各类房产之首；一线城市投资增速保持高位运行，三线城市投资增速跌至低位后下半年有所回稳 从近年房地产行业发展趋势来看，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动，房地产开发投资增速在经历了2012年的起底回升之后，2013年以来一直呈下行趋势。2014年，虽然房地产行业调控政策逐步放松，但在前期过快发展和宏观经济增速放缓影响下，房地产开发投资增速仍呈下降趋势；全年房地产开发投资95,035.61亿元，同比增长10.50%，较2013年同期增速下滑9.0个百分点。2015年，全国房地产开发投资95,978.85亿元，同比增长1.00%，增速较上年下滑9.50个百分点，为近五年来的最低点。作为房地产市场景气度的前导指标，房地产开发投资增速的下降预示房地产开发商对未来房地产市场的谨慎态度和未来可售房源的下降。 分类型来看，近年来各类房产投资增速在房地产投资整体放缓的趋势下，均呈下行趋势。其中，住宅类投资在房地产开发投资中占比最高，一直维持在67%-68%区间，其投资增速变动趋势与房地产开发投资总体趋势较为一致，住宅投资增速在2013年2月达到23.40%的峰值，之后一路平稳下行，2014年住宅投资64,352.15亿元，同比增长10.50%，增速较上年下滑9.3个百分点，2015年住宅投资64,595.24亿元，同比增长0.40%，增速较上年下滑8.80个百分点。办公楼投资增速波动较大，但一直保持在两位数以上，除2014年二、三季度略低于商业营业用房之外，其增速水平整体高于其他各类房产增速，2014年办公楼投资5,641.19亿元，同比增长21.30%，增速较上年下滑16.9个百分点