案例10：深圳城中村改造的冲突分析.doc

深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态 时期 城中村非正规住房层数及特征 形态 1982年前 单层平房自住，带院落 村落住房形态 1982-1989年 2-3层楼房，户型以两房一厅和三房一厅为主 从村落住房向城中村非正规住房过渡并逐渐成长 4-6层楼房，户型以一房一厅和两房一厅为主，无院落 1989-2004年 7-10层或10层以上楼房，户型以一房一厅为主，少量两房一厅 城中村非正规住房市场趋于成熟，形态逐渐稳定 2004年-至今 基本处于稳定阶段，少量城中村非正规住房的层数在缓慢增加 成熟的城中村非正规住房形态 资料来源：马航, 王耀武. 深圳城中村的空间演变与整合. 知识产权出版社, 2011-8-1 2深圳城中村改造分析 随着城市发展和大量流动人口的涌入，城市的房屋价值也在升高，出租房屋成为城中村村民获得丰厚利润的经济来源，由于出租经济和第三产业发达，常常出现整村村民成为食利阶层的现象。尽管政府颁布了相应的法令处罚建设非正规住房，但是面对巨大的经济诱惑，违规建设的情况仍屡见不鲜。而且非正规住房不涉及土地出让金等费用，其建设成本较低，往往几年内即可收回成本（见表2），并且该租金收入是在城市工商部门管理之外的，不需缴纳税收等费用，在这种巨大利益促使下，村民往往不惜违规建设住房。 表2. 城中村非正规住房建设成本-收益表 用地 建设成本 （元） 基地面积 （m2） 楼层数（层） 建筑面积（m2） 投资 （万元） 月租金（元/ m2） 月出租收益 回收期（年） 宅基地或非法占地 1000元/平方米 100 5 500 50 20 10000 4.17 6 600 60 12000 7 700 70 14000 8 800 80 16000 资料来源：马航, 王耀武. 深圳城中村的空间演变与整合. 知识产权出版社, 2011-8-1 另外，政府征用村民的房屋时，一般会给村民拆迁补偿。而大多数城中村房屋的楼龄较短，不管以何种形式拆除，都意味着巨大的经济纠葛。以福田为例，无论是按照成本，还是按照市场价格计算，城中村改造的成本都会达到几十亿元，甚至上百亿元（见表3）。 表3. 深圳城中村改造的经济损失 私房 集体物业 合计 面积（m2） 7699036 1358273 9057309 单位成本（元） 1000 1000 1000 成本总价值（万元） 769903.6 135827.3 905731 单位市场价值（万元） 0.3 0.3 0.3 市场总值（万元） 2309719 407482 2717193 资料来源：深圳市福田区城中村课题组. 福田区城中村改造研究报告. 2005 《深圳城中村改造总体规划纲要》的相关统计资料显示，2004年深圳共有以行政村为单位的城中村241个，特区内城中村