《财务管理学》购房决策.pptVIP

中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 购房决策 有什么比较好的投资？ 事实上，一个项目是否值得投资，不仅取决于项目本身的性质，还取决于投资者的基本状况和风险承受能力。 内容 基准分析模型 模型扩展分析 1 基准分析模型 显然，对房屋本身价值判断是购房决策的重要参考依据。 房屋价值几何？ 价值估计方法 1)现值法 2)实物期权定价法 …… 现值法 房屋的价值是所有的未来租金的现值（自已居住相当于将房屋自己租给自己）。 简化分析 假设： 1）租赁期无限（为讨论简便起见）； 2）房屋年租金为A，并在租赁期内保持不变； 3）折现率为i：可以是借贷成本，可以是税后机会收益率。 年租金的现金流量图 0 1 2 3 4 5 n-1 n n+1 示例 若判定未来税后投资收益为5%，则： 即，房屋价值为年租金的20倍。 2 模型扩展分析 “假设1 租赁期无限”的分析： 事实上，我国房屋的价值应该低于基准模型计算的数值，因为出租期限不是无限的。（土地使用权的年限仅是70年，普通住宅的使用年限是？年（通常小于70年），故购得房屋的使用价值将在一定的年限内消失殆尽。请注意，土地是在增值的，但房屋是在贬值的，而土地是国有的，只有房屋产权是私有的。） “假设1 租赁期无限”的分析（续）： 若把模型中期限改为70年，模型计算只是比较繁琐而已，对结论影响并不大。 此外，根据我国改革惯例，国家不太可能在70年时无偿收回土地。 因此，以下仍以基准模式为基础分析。 “假设2年租金问题”的分析 模型中使用的年租金应当是一个与未来收入相关的均值概念。房屋租金与居民收入水平相关。过去二十年中国居民的年收入增长了数十倍，可以承受的年租金应当也增长了不止十倍，可以推测二十年后居民的平均收入水平可能是今天的十倍以上。也就是说，在其他因素不变的情况下房屋的价值（特别注意，不是价格）会增长大约十倍以上。 “假设3折现率”的分析 使用哪个比率做为折现率是一个个性化问题，取决于决策的基本情况，如存量现金数量，其他投资机会等。 基本结论 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰 中国药科大学国际医药商学院 常峰