深圳城市更新签订土地出让合同.docx

深圳城市更新签订土地出让合同 　　平湖项目操作程序　　深圳市城市更新相关问题汇编　　1、什么是城市更新？　　根据《深圳市城市更新办法》的规定，城市更新主要是指对特定城市建成区根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。城市更新应优先考虑城市整体利益。　　2、什么情况下可进行城市更新？　　具有以下情形之一的特定城市建成区，可以进行城市更新：　　城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；　　环境恶劣或存在重大安全隐患；　　现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；　　依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。　　3、城市更新的指导原则是什么？　　城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。　　4、什么是城市更新单元？　　城市更新单元是在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的需求进行更新的区域。一个城市更新单元内可以　　包括一个或者多个城市更新项目。　　5、城市更新单元划定的标准是什么？　　第一，符合《深圳市城市更新办法》规定的进行城市更新的情形；第二，符合城市更新单元划定的有关技术要求；　　第三，体现原权利人的改造意愿。　　6、城市更新单元规划包括哪些内容？　　城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；　　城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；　　城市更新单元内城市设计指引；　　其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。　　城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。　　7、更新范围内的建筑年限有什么要求?　　一般旧改项目要求使用年限超过15年，从竣工日期开始算。　　8、旧改项目占地面积有什么要求？　　原则上占地面积要超过一万平米，而不是原来21000平米。不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除　　范围、配建要求等内容进行专项研究。城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。　　9、城市更新方向是否要求和法定图则一致？　　城市更新方向要求与法定图则规划一致，否则申报会被否决。例如一个工业区要改商住，首先最新生效的法定图则规划必须要有商住才行，如果连二类三类用途也不是商住，基本可以判断这个工改项目不可能改为商住。城市更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改。　　10、由谁来实施城市更新？　　城市更新可以按照有关法律法规及《深圳市城市更新办法》的规定，分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。　　11、什么是综合整治类城市更新？　　综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。　　12、什么是功能改变类城市更新？　　功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。　　13、什么是拆除重建类城市更新？　　拆除重建类城市更新是指对城市更新单元内建筑物进行全部或大部分拆除后重新建设的更新改造行为。拆除重建类城市更新应严格按照城市更新单元规划和城市更新年度计划的规定，经依法确定的改造主体组织实施。它通过更新计划的申报、更新单元规划的审批，重新确定建设用地面积、开发强度，并重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。　　14、城市更新就是拆除重建么？　　深圳市城市更新主要以综合整治和功能改变为主，合理确定拆除重建规模，因此并非所有的城市更新项目都是拆除重建。　　15、拆除重建类城市更新为什么制定年度计划？年度计划有哪些作用？　　城市更新的年度计划包含城市更新单元规划制定计划和已具备实施条件的城市更新年度实施计划。编制城市更新单元规划制定计划目的　　在于加强政府引导和规划统筹，以体现城市的整体利益。