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石家庄徐家庄别墅区房产开发 商 业 计 划 书 中国博浩投资集团 苏 良 编 制 2 0 1 1年3月6日目录 摘要…………………………………………………………………………….……………………………..2 第一部分 公司及团队概况……………………………………………………….…………………………3 第二部分 行业及市场分析…………………………………………………….……………………………3 第三部分 营销策略………………………………………………….……………………………….……..5 第四部分 财务计划……………………………………………………….……..………………….……..33 第五部分 融资计划…………………………………………………….………..………………….……..36 摘 要 l、项目概要：项目所在石家庄徐家庄共有宅基地1250亩地，项目所处地理位置优越，其中300亩（合计198000平米）建别墅600栋，共89100平米，容积率0. 45，建筑密度0.23．绿化率70%。另外300亩地（合计198000平米）建五种不同风格的三层联排别墅900栋，每亩地共建990平米：每亩地建三栋：每栋平均330平米，型式1）一种住三户，每户110乎米左右：2）一种住二户．一户220平米，一户110平米：3）一种住二户，各165平米：4）一种住四户．一户110平米，另三户为73.3平米；5）住五户，四户55平米，一户110平米；联排容积率1.5：绿化率50%；共建297000平米．600亩共建38. 61万平米： 2、开发计划：项目总体建筑面积38. 61万平米，计划5年开发完成，联排别墅均销售价6000-7000元／平米，别墅均价7000-8000元／平米，汁划销售额为24. 057亿元。 3、项目团队：项目拥有专业的房地产开发管理团队，团队核心成员都具有多年房地产开发经验，并且开发过多个成功的房地产住宅楼盘，在专业、经验、管理等方面为项目提供强有力的保证。 4、项目竞争优势：同区域同类产品价格具有绝对的价格竞争优势，大量市场调研及市场分析之后，做了准确的客户群的定位，所以在项目产品的规划设计方面也具有优势。 5、融资计划：项目所需启动资金4000-5000万元，其中包括给村里的土地出让费用2500万元，另外资金则用于项目的工程建设，计划一期开工50亩地，项目进行滚动式开发。 6、公司管理：组织一个中国博浩集团公司，其中包括房地产开发公词、设计公司、景观园林公司、房地产经纪公司、物业公司五个分公司。 7、投资回报：项目5年开发完成后，除去建筑、销售、设计等成本，预计利润为12. 239亿。 第一部分公司及团队概况 一、项目团队介绍 （一）团队优势 1、专业优势：公司核心管理层成员均从事过多年房地产开发，每个成员都开发过多个房地产住宅项目，特别是对石家庄房地产住宅市场政策法规及开发流程非常了解和熟悉； 2、管理优势：团队核心成员都曾在房地产开发公司担任过高级管理职位，具有建立房地产公司组织架构的能力，并可以通过科学的管理实现对房地产项目的各个节点工作的把控。 3、准确的产品定位：项目团队对北京顺义地区做了大量的市场调研，主要是针对市场的需求来进行产品定位，从产品的物业类型，到产品的户型、面积、价格、装修等方面都具有很强的市场竞争力。 第二部分 行业及市场分析 一、“乡产权”或“小产权”的市场巨大 北京城数百余个在售楼盘的调研数据显示，目前在售“小产权”楼盘：约占市场总量的18%。国内某知名房地产网站的一项网上调查似乎更加说明问题，在十万多名参加调查的网友中，85%的网友在清楚小产权房性质的情况下依然愿意选择购买。 北京房价持续上升，导致出现“小产权房”的热销。北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域。目前，北京市的“小产权房”占到市场在售楼盘总量的两成左右，“小产权房”的房价多在每平方米5000元至8000元之间。而这个价格仅为北京环内商品房价格的25%至30%。 “小产权房”热销的七大理由： 1、乡产权房是在商晶房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和购房比没有太大的 变化，在城坐购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。 2、人们购买小产权房的目的以自住为，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊外的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够足够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。 3、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认