期房预售合同注意.docxVIP

期房预售合同注意 　　期房买卖合同注意事项　　合同的效力问题　　期房不能上市交易，期房买卖合同从法律意义上说应为无效合同或效力待定合同，因此对待此类合同我们要十分谨慎，尽量规避我方的风险。　　交房时间共有人抵押问题　　开发商交房延迟是十分普遍的现象，因此签订合同时一般应以开发上实际交房时间为准。考虑到对买方的公平最好约定实际交房时间如果距买卖契约约定交房时间多长时间为合同的解除条件如客户谈定要以买卖契约时间为准的，要约定开发商延迟交付的后续处理办法以及开发上违约赔偿有谁受益的问题。如果买卖契约上有共有人，要共有人到场签字，有小孩是共有人的要做公证.不管有没有被设定成共有人夫妻双方的一方卖房另一方也要在中介合同上签字.买卖契约有抵押的要在合同中约定抵押什么时候解押、由谁出钱解押　　面积识差房价问题　　买卖契约的面积多数不会等同产权证出来后的实际面积，应此在签订中介合同时，我们要提出来让客户协商一个解决办法，或多退少补或互不追究、房价不再调整。客户谈定了我们就在合同的补充条款中注明期房的房价有特殊性有的包含契税和维修基金，有的不含契税维修基金，有的只含契税或修基金，总之连锁店在签订合同时要区分清楚在合同中注明，避免因约定不明而产生的纠纷。　　钱款的交付　　因为期房买卖有不可避免的风险，因此我们建议客户自行交接房款，除非买卖双方能够等到产权证出来后才支付房款，因此在签订合同之初就不要引导客户在我司过款，让双方自行交接　　先交钱装修的问题　　在实际案例中有的客户在先交了部分房款后急于入住，要求先　　行装修入住。这种情况我们也要买卖双方约定如果交易不成后该如何处理。　　客户要求我们对房款做担保　　有的客户在交接房款时虽然是自行交接，但还是要求我公司担保他这部分房款的安全，如果出问题要我公司负责，在这一点上我们的态度应该非常明确，我们愿意承担中介合同中应该有的责任，不再作其它承诺。同时我们建议客户交接房款通过银行，出现问题可以有据可查。　　产权证出来后的通知问题　　有的连锁店在合同上签订等到产权证出来后由我方通知买卖双方过户，但实际上我方很可能由于疏忽或无法得知产权证是否办出而没有及时通知到买卖双方，因此我们建议通知问题我们应签署为卖方的义务，约定拿到证后几日内通知到我们，否则视为违约。同时要考虑到产权证出来后有可能土地证还没有办理或者由于开发商的原因暂时无法办理因此在签订合同时要写明两证齐全后办理送件　　贷款问题　　如果在签订合同时客户要求做公积金贷款的必须要求原房主产权证出来后立即办理土地证绝不能在土地证没有办理的情况下先行产权过户否则将导致无法办理公积金贷款.因此在期房买卖合同中要对土地证的办理约定清楚.　　买卖契约的保存和合同交接　　期房合同周期较长，短则几个月长则上年，由于公司人员流动频繁，因此做好交接工作尤为重要，避免把客户买卖契约弄丢或因工作交接不清楚导致因我方原因使交易进程拖延。　　房屋的具体位置问题　　在实际的操作中发生过买卖契约上的房号与实际的房号不是同一处房子的情况所以在看房过程中我们就应该向物管打听清楚关于小区房子的一些情况最好跟原房主确认房屋的具体位置.　　商品房预售合同签订注意事项　　一、确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件　　签订商品房预售合同时，应确定开发商是否具备“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房销售许可证。国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。　　二、审查开发商提供的商品房预售合同　　购房者在与开发公司洽谈达成协议后，双方一般签订由房屋管理部门统一印制，工商管理部门监制的《商品房预售合同》。该合同对房屋的价款、付款方式、交房期限、房屋面积、违约责任等相关事项有较为明确的规定。　　如果在签订正式预售合同前，双方当事人先签订一个认购协议的，购房者在签订房屋预售合同时需要审查该合同的条款是否和认购协议的条款一致。　　三、注意土地使用年限　　出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但房地产商开发建成商品房的过程需要使用一定的年限，对购房者而言，剩余的年限才是购房者能够使用的土地年限。房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营业用房或其他用房。不同用途的土地使用年限不同，住宅用地一般70年，工业用地、教科文卫体用地、综合用地一般50年，商业旅游及娱乐用地为40年。　　四、约定抵押权的处理方式　　在实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权、在建工程抵押给银行取得贷款，法律也并不　　禁止以土地使用权、在建工程作为抵押物进行担保，但此种做法就会给购房者带来严重危险，开发商日后如不能偿