东北农业大学经济管理学院税法课件第十章 契税法.ppt

契税 本章重点与难点问题 征税对象、纳税人、计税依据、 税收优惠等。 目录 第一节 契税基本原理 一、契税 是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 二、契税的特点： 1、属于财产转移税； 2、由财产承受人纳税； 三、契税的作用： 1、广辟财源，增加地方财政收入； 2、保护合法产权，避免产权纠纷； 第二节 征税对象 一、征税对象的一般规定 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。 (一)国有土地使用权出让（对出让方不交土地增值税） (二)土地使用权的转让（对转让方还应交土地增值税） 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 (三)房屋买卖（转让方还需交土地增值税） 1.以房产抵债或实物交换房屋。 例如：甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。 2.以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税，其余企业不交）以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 3．买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 单选题 甲企业以自有房产作为抵押向某企业商业银行借入一年期贷款1000万元，房产账面价值600万元，抵押时市价900万元；一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务利息，抵债时房产市价1100万元。当地规定的契税税款为3％，契税的正确处理是（）。 A 甲企业应纳契税30万元 B 甲企业应纳契税33万元 C 银行应纳契税30万元 D 银行应纳契税32.4万元 (四)房屋赠与：包括以获奖方式承受土地房屋权属（非公益性赠与需交土地增值税） (五)房屋交换（单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交） 1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为。 2、以预购方式或者预付集资建房方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。 （六）承受国有土地使用权支付的土地出让金 对承受国有土地使用权支付的土地出让金 ，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 多选题 下列各项中，应当征收契税的有（） A 以房产抵债 B 将房产赠与他人 C 以房产作投资 D 子女继承父母房产 第三节 纳税义务人与税率 一、纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 二、税率 契税实行3％－5％的幅度税率。 【新增内容】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一调整到1％ 第四节 应纳税额的计算 一、计税依据 契税的计税依据为不动产的价格。 依据不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况： (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 (二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 (三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的一方纳税。 单选题 居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市价70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠与价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定契税税率为3％，甲乙丙缴纳契税的情况是（） A 甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B 甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C 甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D 甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 （四）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 （五）房屋附属设施征收契税依据的规定。 1.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。 2.承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。 （六）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。 单选题 下列各项中，契税计税依据可由征税机关核定的是（） A 土地使用权出售 B