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第五章 投资性房地产 一、本章考情分析 1.本章在考试中处于较重的地位，考试题型主要为客观题和计算分析题，在综合题中也会涉及本章的一些重要知识点。 2.本章重点：投资性房地产按成本模式计量和按公允价值模式计量。。 3.复习方法：已出租的建筑物和土地使用权属于投资性房地产，应与固定资产、无形资产结合复习；投资性房地产由成本模式改为公允价值模式，属于会计政策变更，应与会计政策变更结合复习。 二、本章考点精讲 [考点一]投资性房地产的确认 1．投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。 2．投资性房地产确认中应注意： （1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。 （4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （5）下列不属于投资性房地产：自用房地产；作为存货的房地产。 [考点二]投资性房地产的核算 （一）采用成本模式 采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始确认、后续计量和处置三个步聚： 1．投资性房地产的初始计量：来源不同其成本构成不同、确认时点不同 （1）外购的投资性房地产 只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （2）自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 （3）作为存货的房地产转为出租 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值转入投资性房地产。 （4）自用房地产转换为投资性房地产 自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产的账面价值转换为投资性房地产的账面价值。 2．采用成本模式下的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还就当按照减值的有关规定进行处理。 例：甲公司于2008年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用权年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是： 借：无形资产 2000 贷：银行存款 2000 2008年末摊销土地使用权 借： 管理费用 40 贷：累计摊销 40 2009年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量： 借： 投资性房地产 2000 累计摊销 40 贷：无形资产 2000 投资性房地产累计摊销 40 假设2009年末确认本年租金收入70万元（在年末一次性收取），账务处理如下： 借：银行存款式 70 贷：其他业务收入 70 借：其他业务成本 40 贷：投资性房地产累计摊销 40 3．处置投资性房地产 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产 （1）出售投资性房地产 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房产的账面价值计入其他业务成本）。 （2）出租转为自用 企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时，在采用成本模式下，应将投资性房地产的账面价值转为固定资产，无形资产的账面价值。 （二）采用公允价值模式核算投资性房地产 1．采用公允价值模式下的初始计量 （1）