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武汉房地产市场2013年报告 武汉房地产市场2013年报告 世联地产 2014年1月 武汉世联地产Office Building Dept. 武汉世联地产 Office Building Dept. [序] 下半场，分化的时代 世联集团董事长 陈劲松 事实上判断房地产形势是一个非常不讨好的事，我首先说真正的判断形势在中国就是摸着石头过河，从来都是。中央经济工作会议的6条，实际上跟我要讲的东西是完全相对应的，而中央经济工作会议很可能是判断未来一个基本的要点。为什么这么说呢？ 判断中国房地产形势有“四个凡是”：第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。第一个凡是，太简单了。第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生，为什么呢？来自前线，会更有说服力。第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。 那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。我还要跟大家说判断中国房地产市场，第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。 这两个不看，那看什么呢？如果简单地说，我推荐看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。改革开放走到今天，中国房地产确实不能用一句话来说事了。 房地产这个行业已经站在了全新的起点。2013 年“调控”这个字眼从中央新闻联播消失了，变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。这意味着2014 年的宏观调控整体上一个城市生病全国吃药这件事彻底消失了，也就是说这种政策的差别化已经成为常态。 2013 年到年底了，我们总结成绩的话，我们发现行业取得了历史性的突破，我们到了7 万亿住宅销售总额，不包括其他的，就光住宅我们就有万亿级别的增幅，万亿是什么概念？马云在双十一光棍节竭泽而渔，结果马云特别骄傲说300 亿，他用300 亿来打房地产市场、调房价。然后任志强在我微博上转了一下，任志强说300 亿不过是几块地的钱。我们又看雷军跟董明珠打赌，董明珠说别赌一块钱，咱们赌十个亿。为什么实体经济这么有底气呢？就是因为住宅的7 万亿，取得了7 万亿也意味着很多很多事。中国房地产已经到了这样一个规模，7 万亿是因为之前开工量高，但是2011 年开工量已经出现了拐点，因此也就是说未来住宅成交面积进入了高位平台，但随着房价的上涨，7 万亿还有增长的空间。但是由于新开工拐点，也就是说增速开始出现放缓了。李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。 同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50 个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661 个城市。600 个城市分另外50 个城市剩下来的饼，那有多困难？ 从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30 个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30 个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。 全国住宅的数据都