房地产投资基金在中国的实践.pptVIP

目 录 房地产投资基金及其类型 信托型基金 公司型基金 有限合伙型基金 中城投资相关实践 结束语 目 录 房地产投资基金及其类型 信托型基金（REITs） 公司型基金 有限合伙型基金 中城投资相关实践 结束语 房地产投资信托基金（REITs） REITs是国外房地产投资信托基金的主要形式。它以信托形式出现，通过私募和公开市场发行受益凭证集合资金，进行不动产投资，并委托或聘请专业机构和人员经营管理。 REITs起源于美国，从1960年开始发展，目前大约有 180 家公开上市交易的 REITs，资产总额约3750 亿美元。美国REITs是税收法律条款驱动下的市场型模式。 目前国内金融监管条件下尚未开放房地产投资信托基金。以信托公司为主体的初级信托基金产品市场正在发育中。 目 录 房地产投资基金及其类型 信托型基金 香港REITs与国内信托产品比较 公司型基金 有限合伙型基金 中城投资相关实践 结束语 目 录 房地产投资基金及其类型 信托型基金 资产证券化 VS REITs 公司型基金 有限合伙型基金 中城投资相关实践 结束语 2005年8月至今，国内推出了一系列创新型的融资工具—资产证券化产品 2006年，券商资产证券化产品持续增长。 目前证监会受理ABS计划规模总额在200亿元-300亿元之间 管理部门的审批效率大大提高 目前公开的报审项目：东方证券——“远东租赁资产证券化” 东海证券——“南京城建污水处理计划” 2006年3月初，国家开发银行也发布公告，称将启动开元第二期信贷资产支持证券项目。 2005年之前中国的发展 1992年 三亚市开发建设总公司发售总金额为2亿元的地产投资券; 1996年 珠海市大道有限公司以未来15年机动车管理费及外地过往机动 车所缴纳的过路费为支撑发行债券； 1997年 中国远洋运输总公司以北美和欧洲未来的航运收入为支撑，通 过私募发行浮息票据； 2000年 中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司以贸易应收款为支 持发行资产担保商业票据（ABCP）； 2003年 中国信达资产管理公司境外发债处理不良资产; 2003年 中国华融资产管理公司通过特殊目的信托处理不良资产； 2004年 中国工商银行宁波市分行通过特殊目的信托处理不良资产。 资产证券化与其他融资方式的比较 风险分散 将原本为原始权益人所承担的债务人的信用风险或资产的经营风险，通过证券化的过程转移、分散给了金融市场上的投资者。 提高流动性 将原本缺乏流动性的银行债权资产、投资经营者持有的固定房地产资产，通过证券化过程转化为金融市场上可流通的有价证券。 信用创造 以资产及其未来收入能力来融资，在融资者的商业信用之外创造了资产信用这一信用形式，资产本身偿付能力与融资者的资信水平彻底隔离。 国内MBS 是针对贷款的债权化产品； 发起人是银行，有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险 ； 证券化对象为贷款本身，即一级市场上抵押贷款组合 ； 投资人收益来源是贷款净利息。 境外REITs 是针对房地产资产的权益类产品； 发起人是房地产资产的投资经营人，有利于其资产变现，提早收回投资； 证券化对象为实体资产，即经营性的房地产资产组合； 投资人收益来源是资产经营净收入。 国内ABS 资产并未真实过户; 采用各种外部信用增级手段,降低风险; 可在银行间债券市场交易。 境外REITs 资产真实过户,有交易税费； 允许在规定比例内负债； 在证券市场上公开交易。 以信托方式实现的信贷资产证券化 信托公司作为受托人和发行人，充分发挥其财产隔离的功能，以SPT形式实现风险隔离； 信托公司职能弱化，仅起到管道作用，开行、建行作为委托人、发起人，承担了贷款管理、组建承销等绝大部分职能。 目 录 房地产投资基金及其类型 信托型基金 信托公司在REITs中的角色 公司型基金 有限合伙型基金 中城投资相关实践 结束语 开发商作为发起人 大连万达、北京城建、嘉德置地、上海复地、中国海外和北京北辰等内地多家企业在积极筹备中 发行地点，基本上都是考虑香港和新加坡 基本方式是将其旗下商用物业整体打包后，将其注入国外的一家项目公司（SPV公司），使内地物业可以在法律上以海外物业身份出现 资产管理人作为发起人 信托公司、专业房地产资产管理公司充当资产管理人，如深国投、华银控股也在积极筹备中 基本方式是先收购商用物业，再协助商业地产上市 资产管理人在整合资产、转移资