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天晟不动产 泽京·铜梁项目设计任务书 PAGE PAGE 7 “XX”项目（暂命名）设计任务书 委托单位（甲方）： 被委托单位（乙方）： 委托范围：项目总平面规划方案和建筑单位方案设计 一. 设计依据 1. 本项目计划立项批文 2. 本项目选址意见书（意向性）及概念方案审查会议纪要 3. 本项目1:500规划红线附图 4. 本项目地质勘探资料 5. 国家及重庆市现行有关法规、规范、准则 二. 项目简介 1. 项目名称——博洛尼亚（暂命名） 2. 项目现状条件 “博洛尼亚”项目位于XX县的禽蛋市场片区，地块东至粮食集团地块，西达规划中的当地学府景观大道，南临城市主干道，北接未来规划的高级职业院校。整幅用地沿城市主干道以北横向分布，整体呈梯形状，东西长约400米，南北进深约在190—360米之间。地形趋向基本表现为：北高南低，地形局部有起伏，层次分明、三山夹一沟、局部凹陷。地块内有北、西南、东部三处缓坡，中部和南面相对低平。地块内最高点标高约299m，最低处标高约276m，垂直高差23m。该用地轮廓方正，地形多样，有一定的坡地沟谷，所处的位置更是未来当地城市的窗口，具备先天的地理地形优势。 “博洛尼亚”地处规划中的教育园区范围，职教园更是当地的“东扩南连”政策发展的重点区域，政府规划职教园将在未来几年内打造成为当地的文化、教育中心。它将是当地最为重要的人文宜居社区。而且项目南临的城市主干道路段将随着2007年底高速的全线贯通，日益扮演着更为重要的角色，城市主干道将是加强当地与重庆主城经济联系的纽带，重庆“一小时经济”在当地的实现，将进一步推动整个区域乃至整个城市的经济发展。教育园、高速路双管齐下，势必将带来本项目更好的发展契机。 本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目靠近禽蛋市场区域，周边还建房物业形象整体落后；城市主干道目前的道路整治不甚理想，道路状况不佳；区域远离传统的城区，生活成熟度低，配套不足；目前开通的交通车少且路线长，区域交通通达性差等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。 根据当地县城市发展规划，项目用地的南侧为规划拓宽的交通性主干道城市主干道，而其他三面则是职教园规划的景观休闲城市干道；目前该片区主要城市配套管线设施（电力、通讯、给排水等）沿城市主干道铺设，部分道路也正式开始整治、施工。 3. 项目的基本技术指标 （1）用地：项目用地面积约142亩，其中规划出让建设用地暂定为75128㎡。 （2）项目整体基本为一梯两户（或三户）的花园洋房、一梯六户的景观高层及部分公寓物业组成。其中一期以花园洋房为主，总体花园洋房比例不低于总量的15%，景观高层（包括公寓）的比例为85%左右，其中景观高层主要安排在花园洋房之后推出，而公寓产品则安排在产品基本呈现的中后期。 （3）总建筑面积：225384㎡，其中一期开发量约为3—4万㎡ （4）住宅面积：约19万㎡（总建面积-商业面积-停车位面积） （5）商业和公建面积：约3.5万㎡ 其中： 商务公寓：约1.5万㎡ 幼儿园面积：1000㎡ 会所（主要以集中式商业的形式呈现，前期满足销售中心功能，后期适合分零招租）：3000㎡ 其他商业和公建：约1.5万㎡ （6）停车位：全部考虑地下车库，部分考虑路面停车位，（可根据当地当地小区停车位数量要求下限设置） （7）绿地率：≥40% （8）建筑密度：≤30% （9）容积率：不大于3 4. 项目市场定位及开发理念 （1）市场定位 根据地块自然条件和周边条件，以及当地房地产市场调研分析、当地消费者需求分析和当地城市经济发展规划分析，我们可以看到：当地县房地产发展以改善人居环境和带动区域经济发展为目的，特别是规划的未来教育产业园区，将成为未来当地东城的中央文化教育居住区。因此，本项目作为职教园区规划的第一个大型房地产开发项目，需充分把项目的教育文化精神与所处区域的城市功能教育文化气息有机的融合和释放。本项目将寻找到一个与自身区域形象类似的产品原型，以打造属于自己的风格化产品。 因此， “博洛尼亚” 项目（暂定名）拟定位为： “当地首席最具人文特色的意大利风情高尚情景社区。” 即——“意大利风情花园洋房+景观高层+风情街区式商业+酒店式公寓”为一体的“意大利博洛尼亚小城”。 附：博洛尼亚小城——博洛尼亚（Bologna）位于意大利北部波河与亚平宁山脉之间，是艾米利亚-罗马涅的首府。位于波河平原南缘、亚平宁山脉北麓。是意大利传统的商业中心，多城墙、塔、文艺复兴时期的宫殿、哥特式教堂等古代建筑。有欧洲最古老的波伦亚大学，是欧洲久负盛名的文化、教育和学术中心。